Roczny i pięcioletni przegląd budynku to dwa podstawowe obowiązki właściciela lub zarządcy obiektu budowlanego. Oba wynikają z art. 62 Prawa budowlanego, ale nie oznaczają tego samego. Różnią się celem, zakresem, częstotliwością oraz rodzajem instalacji, które należy sprawdzić.
W praktyce zarządcy budynków, administratorzy i wspólnoty mieszkaniowe często traktują przegląd roczny i przegląd pięcioletni jako podobne czynności. To błąd. Roczny przegląd budynku koncentruje się przede wszystkim na elementach narażonych na warunki atmosferyczne, instalacjach gazowych, przewodach kominowych oraz instalacjach i urządzeniach służących ochronie środowiska. Przegląd pięcioletni jest szerszą oceną stanu technicznego i przydatności budynku do użytkowania, obejmującą również badanie instalacji elektrycznej i piorunochronnej.
Szczególnej uwagi wymaga instalacja elektryczna. Pełne badanie instalacji elektrycznej i piorunochronnej jest obowiązkiem pięcioletnim, ale to nie znaczy, że urządzenia elektryczne można przez pięć lat pozostawić bez żadnej kontroli. Jeżeli urządzenia lub fragmenty instalacji są narażone na wilgoć, temperaturę, mróz, opady, promieniowanie UV, korozję, zapylenie, drgania albo intensywne użytkowanie, powinny być objęte roczną oceną stanu technicznego. W uzasadnionych przypadkach taka kontrola powinna obejmować również pomiary elektryczne potrzebne do potwierdzenia bezpieczeństwa eksploatacji.
Podstawa prawna rocznego i pięcioletniego przeglądu budynku
Podstawą obowiązkowych kontroli okresowych budynku jest art. 62 Prawa budowlanego. Zgodnie z wyjaśnieniami GUNB właściciel lub zarządca ma obowiązek zapewnić przeprowadzenie okresowych kontroli przez osoby do tego uprawnione. Odpowiedzialność za stan techniczny obiektu jest związana z bieżącym utrzymaniem i konserwacją budynku.
Kontrola roczna obejmuje sprawdzenie stanu technicznego elementów budynku, budowli i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne oraz niszczące działanie czynników występujących podczas użytkowania obiektu. Obejmuje również instalacje i urządzenia służące ochronie środowiska, instalacje gazowe oraz przewody kominowe: dymowe, spalinowe i wentylacyjne.
Kontrola pięcioletnia obejmuje sprawdzenie stanu technicznego i przydatności obiektu do użytkowania, estetyki obiektu i jego otoczenia. W ramach tej kontroli należy również wykonać badanie instalacji elektrycznej i piorunochronnej w zakresie stanu połączeń, osprzętu, zabezpieczeń, środków ochrony od porażeń, oporności izolacji przewodów oraz uziemień instalacji i aparatów.
Dla zarządcy najważniejszy wniosek jest prosty: roczny i pięcioletni przegląd budynku mają różny zakres. Można je połączyć w jednym roku, ale tylko wtedy, gdy protokół obejmuje oba zakresy kontroli.
Roczny przegląd budynku – co obejmuje?
Roczny przegląd budynku to kontrola wykonywana co najmniej raz w roku. Jej głównym celem jest sprawdzenie tych elementów budynku i instalacji, które są szczególnie narażone na zużycie, warunki atmosferyczne oraz niszczące działanie czynników występujących podczas użytkowania obiektu.
W praktyce roczny przegląd budynku powinien obejmować przede wszystkim:
- dach, pokrycie dachowe i obróbki blacharskie,
- rynny, rury spustowe i odwodnienie dachu,
- elewację, cokoły, attyki, gzymsy, balkony, loggie i tarasy,
- balustrady i elementy zamocowane do ścian oraz dachu,
- przejścia instalacyjne przez ściany, dachy i stropy,
- instalacje i urządzenia służące ochronie środowiska,
- instalację gazową,
- przewody kominowe: dymowe, spalinowe i wentylacyjne,
- urządzenia techniczne narażone na warunki atmosferyczne,
- urządzenia przeciwpożarowe budynku,
- elementy kanalizacji odprowadzające ścieki z budynku,
- zalecenia z poprzednich kontroli.
GUNB wskazuje, że w toku rocznej kontroli budynku mieszkalnego szczegółowym sprawdzeniem należy objąć m.in. zewnętrzne warstwy przegród, balustrady, loggie, balkony, urządzenia zamocowane do ścian i dachu, odwodnienie, pokrycia dachowe, instalacje centralnego ogrzewania i ciepłej wody, urządzenia stanowiące zabezpieczenie przeciwpożarowe oraz elementy instalacji kanalizacyjnej.
Roczna kontrola ma więc charakter eksploatacyjny i bezpieczeństwa użytkowania. Jej zadaniem jest wychwycenie uszkodzeń, które mogą powstać w wyniku codziennego użytkowania budynku, oddziaływania pogody, wilgoci, mrozu, temperatury, korozji, wibracji lub zanieczyszczeń.
Instalacje elektryczne w przeglądzie rocznym – ważne doprecyzowanie
To jeden z najważniejszych punktów dla zarządców budynków. W obiegowym języku często mówi się: „przegląd elektryczny robi się co 5 lat”. Jest to prawda, ale tylko w odniesieniu do pełnego badania instalacji elektrycznej i piorunochronnej wynikającego z art. 62 ust. 1 pkt 2 Prawa budowlanego.
GUNB wyjaśnia wprost, że przy kontroli rocznej nie ma obowiązku badania instalacji elektrycznej. Chodzi tutaj o pełny zakres badania przewidziany dla kontroli pięcioletniej: połączenia, osprzęt, zabezpieczenia, środki ochrony przeciwporażeniowej, rezystancję izolacji przewodów oraz uziemienia instalacji i aparatów.
Nie oznacza to jednak, że instalacje i urządzenia elektryczne narażone na trudne warunki można pominąć w przeglądzie rocznym. Art. 62 obejmuje roczną kontrolą instalacje narażone na szkodliwe wpływy atmosferyczne oraz niszczące działanie czynników występujących podczas użytkowania obiektu. Jeżeli więc urządzenia elektryczne pracują na dachu, elewacji, w garażu, w pomieszczeniach wilgotnych, w strefach zapylonych, w niskiej lub wysokiej temperaturze albo w miejscach narażonych na uszkodzenia mechaniczne, powinny być ujęte w rocznej kontroli stanu technicznego.
Do takich urządzeń należą w szczególności:
- wentylatory dachowe,
- wentylatory garażowe,
- centrale wentylacyjne na dachu,
- jednostki zewnętrzne klimatyzacji,
- agregaty wody lodowej,
- pompy ciepła,
- pompy odwodnienia,
- przepompownie,
- grzałki tac ociekowych,
- automatyka bramowa,
- szlabany,
- domofony i kontrola dostępu narażone na warunki zewnętrzne,
- oprawy oświetlenia zewnętrznego,
- oprawy elewacyjne,
- oświetlenie terenu,
- rozdzielnice zewnętrzne,
- szafy sterownicze na dachu, elewacji lub w garażu,
- przewody i osprzęt elektryczny prowadzone na zewnątrz,
- zasilanie urządzeń wentylacji, klimatyzacji, pomp i automatyki.
Roczna kontrola takich urządzeń powinna obejmować ocenę ich stanu technicznego i bezpieczeństwa eksploatacji. Należy sprawdzić m.in. obudowy, mocowania, szczelność, stopień skorodowania, stan przewodów, dławnic, puszek, rozdzielnic, zabezpieczeń lokalnych, ślady przegrzewania, zawilgocenia, uszkodzeń mechanicznych, obluzowania elementów oraz wpływu środowiska na pracę urządzenia.
Jeżeli sama ocena wizualna i funkcjonalna nie wystarcza do potwierdzenia bezpieczeństwa, zarządca powinien zlecić odpowiednie pomiary elektryczne. Może to dotyczyć np. sprawdzenia ochrony przeciwporażeniowej, rezystancji izolacji, skuteczności działania zabezpieczeń, ciągłości przewodów ochronnych, stanu uziemienia albo działania wyłączników różnicowoprądowych.
Dlatego najbezpieczniejszy zapis do stosowania w artykule i w praktyce zarządczej brzmi:
Pełne ustawowe badanie instalacji elektrycznej i piorunochronnej wykonuje się co najmniej raz na 5 lat. Niezależnie od tego, w ramach rocznej kontroli należy sprawdzić stan techniczny instalacji i urządzeń elektrycznych narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne, wilgoć, temperaturę, korozję, drgania, zapylenie lub intensywną eksploatację. Jeżeli warunki pracy albo stan urządzeń tego wymagają, kontrola roczna powinna zostać rozszerzona o odpowiednie pomiary elektryczne potwierdzające bezpieczeństwo użytkowania.
Przegląd roczny a urządzenia pracujące w trudnych warunkach
W nowoczesnych budynkach coraz więcej urządzeń technicznych pracuje poza klasycznymi, suchymi pomieszczeniami technicznymi. Urządzenia są montowane na dachach, elewacjach, w garażach podziemnych, w szachtach, w komorach zewnętrznych i w miejscach narażonych na zmienne warunki środowiskowe.
Dotyczy to szczególnie instalacji HVAC, wentylacji, klimatyzacji, pomp, automatyki, detekcji, oświetlenia i systemów bezpieczeństwa. Jeżeli takie urządzenia są narażone na wodę, mróz, wilgoć, wysoką temperaturę, zabrudzenia, sól, spaliny, drgania albo uszkodzenia mechaniczne, powinny być sprawdzane częściej niż tylko raz na 5 lat w ramach pełnych pomiarów elektrycznych.
Roczna kontrola powinna odpowiedzieć na pytania:
- czy urządzenie jest bezpieczne w eksploatacji,
- czy obudowa zachowała szczelność,
- czy przewody nie są uszkodzone,
- czy nie ma śladów przegrzewania,
- czy nie ma śladów wilgoci wewnątrz obudowy,
- czy zabezpieczenia i wyłączniki są dostępne,
- czy urządzenie jest prawidłowo zamocowane,
- czy nie doszło do korozji,
- czy dławnice i przepusty kablowe są szczelne,
- czy warunki pracy nie pogorszyły bezpieczeństwa elektrycznego,
- czy konieczne jest wykonanie pomiarów.
Takie podejście jest znacznie bezpieczniejsze niż formalne założenie, że „elektryka jest co 5 lat”, ponieważ w praktyce wiele awarii dotyczy właśnie urządzeń pracujących w trudnych warunkach.
Pięcioletni przegląd budynku – co obejmuje?
Pięcioletni przegląd budynku, nazywany często przeglądem 5-letnim, wykonuje się co najmniej raz na 5 lat. Jego zakres jest szerszy i bardziej całościowy niż przeglądu rocznego.
Kontrola pięcioletnia obejmuje:
- sprawdzenie stanu technicznego budynku,
- sprawdzenie przydatności budynku do użytkowania,
- ocenę estetyki obiektu,
- ocenę otoczenia budynku,
- badanie instalacji elektrycznej,
- badanie instalacji piorunochronnej,
- ocenę wykonania zaleceń z poprzednich kontroli.
Badanie instalacji elektrycznej i piorunochronnej powinno obejmować w szczególności:
- stan połączeń,
- stan osprzętu,
- stan zabezpieczeń,
- środki ochrony od porażeń,
- oporność izolacji przewodów,
- uziemienia instalacji i aparatów,
- rozdzielnice,
- obwody części wspólnych,
- instalację odgromową,
- połączenia wyrównawcze,
- skuteczność ochrony przeciwporażeniowej.
Warto podkreślić, że przegląd pięcioletni nie powinien być utożsamiany wyłącznie z pomiarami elektrycznymi. Pomiary są jego ważną częścią, ale przegląd 5-letni obejmuje również ocenę budynku jako całości, jego przydatności do użytkowania, estetyki oraz otoczenia.
Czy w roku przeglądu pięcioletniego trzeba wykonać przegląd roczny?
Tak, ale nie zawsze jako osobne zlecenie. GUNB wyjaśnia, że zakres kontroli rocznej i pięcioletniej jest różny, z wyjątkiem części budowlanej, która jest wspólna dla obu kontroli. W roku, w którym przypada kontrola pięcioletnia, właściciel lub zarządca może przeprowadzić jedną wspólną kontrolę, ale musi ona obejmować zarówno zakres kontroli rocznej, jak i pięcioletniej.
Taka wspólna kontrola powinna obejmować:
- elementy budynku, budowli i instalacji narażone na wpływy atmosferyczne,
- estetykę obiektu i jego otoczenia,
- instalacje i urządzenia służące ochronie środowiska,
- instalacje gazowe,
- przewody kominowe,
- instalację elektryczną,
- instalację piorunochronną.
Protokół z kontroli łączonej powinien jasno wskazywać, że spełnia obowiązki wynikające zarówno z kontroli rocznej, jak i pięcioletniej. Nie wystarczy wykonać samych pomiarów elektrycznych i nazwać ich „przeglądem rocznym i pięcioletnim”.
Instalacje i urządzenia ochrony środowiska w przeglądzie rocznym
Instalacje i urządzenia służące ochronie środowiska są obowiązkowym elementem rocznej kontroli budynku. GUNB wyjaśnia, że są to instalacje i urządzenia przeciwdziałające negatywnemu oddziaływaniu obiektu na środowisko oraz życie lub zdrowie ludzi, m.in. w zakresie gazów, pyłów, ścieków, hałasu, pól elektromagnetycznych oraz wpływu otoczenia na środowisko wewnętrzne budynku.
W budynkach mieszkalnych i wspólnotach mieszkaniowych do takich elementów można zaliczyć:
- kanalizację sanitarną,
- kanalizację deszczową,
- odwodnienie liniowe,
- separatory substancji ropopochodnych,
- osadniki,
- studzienki,
- przepompownie ścieków,
- przepompownie wód opadowych,
- urządzenia do gromadzenia odpadów,
- wiaty śmietnikowe,
- urządzenia ograniczające hałas,
- ekrany akustyczne,
- urządzenia służące ochronie powietrza.
Szczególnie ważne są garaże podziemne. Separatory, osadniki, odwodnienie liniowe i przepompownie powinny być regularnie kontrolowane, czyszczone i konserwowane. Zaniedbania w tym zakresie mogą prowadzić do zalania garażu, cofki kanalizacyjnej, zanieczyszczenia środowiska albo uszkodzenia infrastruktury budynku.
Instalacja gazowa – obowiązkowy element przeglądu rocznego
Instalacja gazowa powinna być kontrolowana co najmniej raz w roku. Kontrola powinna obejmować szczelność instalacji, stan przewodów gazowych, zaworów, kurków, podejść do urządzeń, przejść przez przegrody, dostęp do kurka głównego oraz warunki wentylacji pomieszczeń, w których znajdują się urządzenia gazowe.
GUNB wskazuje, że stan technicznej sprawności instalacji gazowej w budynku powinien być kontrolowany równocześnie z kontrolą przewodów i kanałów wentylacyjnych oraz spalinowych.
W budynkach wielorodzinnych duże znaczenie ma dokumentowanie dostępu do lokali. Zarządca powinien mieć potwierdzenie powiadomienia mieszkańców o terminie kontroli, listę lokali skontrolowanych oraz informację o lokalach, do których nie uzyskano dostępu.
Przewody kominowe i wentylacyjne w przeglądzie rocznym
Roczna kontrola obejmuje również przewody kominowe: dymowe, spalinowe i wentylacyjne. Kontrola powinna obejmować m.in. drożność przewodów, siłę ciągu, stan przewodów, nasad, włazów, ław kominiarskich, dostęp do czyszczenia i kontroli oraz nieprawidłowości mogące powodować zagrożenie.
Ważne jest rozróżnienie dwóch czynności:
Przegląd przewodów wentylacyjnych z art. 62 Prawa budowlanego dotyczy stanu technicznego przewodów wentylacyjnych.
Pomiar skuteczności wentylacji w mieszkaniu polega na pomiarze przepływu powietrza na kratkach i pozwala ocenić, czy wentylacja rzeczywiście działa skutecznie w konkretnym lokalu.
Pomiar przepływu powietrza nie zastępuje przeglądu przewodów wentylacyjnych, ale często jest bardzo potrzebny przy zgłoszeniach mieszkańców dotyczących wilgoci, pleśni, zaparowanych szyb, zapachów z innych mieszkań lub cofania powietrza z kratek.
Najważniejsze różnice między przeglądem rocznym a pięcioletnim
| Obszar | Przegląd roczny | Przegląd pięcioletni |
|---|---|---|
| Częstotliwość | Co najmniej raz w roku | Co najmniej raz na 5 lat |
| Podstawa | Art. 62 ust. 1 pkt 1 Prawa budowlanego | Art. 62 ust. 1 pkt 2 Prawa budowlanego |
| Główny cel | Kontrola elementów i instalacji narażonych na warunki atmosferyczne, użytkowanie, gaz, kominy i ochronę środowiska | Ocena stanu technicznego, przydatności do użytkowania, estetyki, otoczenia oraz pełne badanie elektryczne i piorunochronne |
| Instalacja gazowa | Tak | Nie jako podstawowy zakres, chyba że łączymy kontrole |
| Przewody kominowe | Tak | Nie jako podstawowy zakres, chyba że łączymy kontrole |
| Instalacje ochrony środowiska | Tak | Nie jako podstawowy zakres, chyba że łączymy kontrole |
| Instalacje elektryczne narażone na trudne warunki | Tak, jako ocena stanu technicznego instalacji i urządzeń narażonych na czynniki niszczące; w razie potrzeby z pomiarami | Tak, jako pełne badanie instalacji elektrycznej |
| Pełne badanie instalacji elektrycznej | Nie jako ogólny obowiązek roczny całej instalacji | Tak |
| Instalacja piorunochronna | Nie jako pełne badanie roczne | Tak |
| Estetyka budynku i otoczenia | Nie jako główny zakres | Tak |
| Przydatność obiektu do użytkowania | W ograniczonym zakresie eksploatacyjnym | Tak, jako główny cel kontroli |
Kto może wykonać roczny i pięcioletni przegląd budynku?
Kontrole okresowe powinny wykonywać osoby posiadające odpowiednie uprawnienia budowlane lub kwalifikacje zawodowe właściwe dla danego zakresu. Kontrole instalacji elektrycznych, piorunochronnych i gazowych mogą wykonywać osoby posiadające uprawnienia budowlane w odpowiedniej specjalności albo osoby mające kwalifikacje wymagane przy wykonywaniu dozoru nad eksploatacją urządzeń, instalacji i sieci energetycznych oraz gazowych.
W przypadku przewodów kominowych GUNB wskazuje, że przewody dymowe oraz grawitacyjne przewody spalinowe i wentylacyjne mogą kontrolować mistrzowie kominiarscy. Natomiast przewody, w których ciąg jest wymuszony pracą urządzeń mechanicznych, kominy przemysłowe i wolno stojące wymagają kontroli przez osoby z odpowiednimi uprawnieniami budowlanymi.
Dla zarządcy oznacza to, że nie wystarczy zamówić „jednego przeglądu budynku” bez analizy kwalifikacji. W większych budynkach prawidłowa kontrola często wymaga udziału kilku specjalistów: budowlanego, elektrycznego, gazowego, kominiarskiego, ppoż., HVAC i serwisu urządzeń technicznych.
Co powinien zawierać protokół z przeglądu?
Dobry protokół z przeglądu rocznego lub pięcioletniego powinien być dokumentem technicznym, który realnie pomaga zarządcy w utrzymaniu budynku. Nie powinien ograniczać się do ogólnego stwierdzenia, że „stan techniczny jest dobry”.
Protokół powinien zawierać:
- dane budynku,
- datę kontroli,
- dane właściciela lub zarządcy,
- dane osoby kontrolującej,
- numer i zakres uprawnień,
- podstawę prawną kontroli,
- dokładny zakres kontroli,
- opis sprawdzonych elementów,
- ustalenia techniczne,
- wykaz nieprawidłowości,
- ocenę zagrożeń,
- dokumentację zdjęciową, jeżeli jest potrzebna,
- wyniki pomiarów, jeżeli były wykonywane,
- zalecenia pokontrolne,
- terminy realizacji zaleceń,
- informację o niewykonanych zaleceniach z poprzednich kontroli.
W przypadku urządzeń elektrycznych pracujących w trudnych warunkach protokół powinien jasno wskazywać, czy wykonano tylko ocenę wizualną i funkcjonalną, czy również pomiary. Jeżeli pomiarów nie wykonano, a urządzenie pracuje w warunkach wilgoci, mrozu, temperatury, korozji lub zapylenia, warto wskazać, czy osoba kontrolująca uznała je za konieczne, czy nie.
c-KOB i książka obiektu budowlanego
Wyniki kontroli okresowych powinny być dokumentowane w książce obiektu budowlanego. Dla wielu obiektów prowadzona jest obecnie cyfrowa książka obiektu budowlanego, czyli c-KOB.
Zarządca powinien pilnować, aby po przeglądzie:
- wykonawca przekazał kompletny protokół,
- protokół został dołączony do dokumentacji obiektu,
- dokonano wymaganego wpisu w książce obiektu budowlanego,
- zalecenia zostały wpisane do harmonogramu napraw,
- wykonanie zaleceń zostało udokumentowane.
Sama obecność protokołu w dokumentacji nie wystarczy, jeżeli zarządca nie analizuje zaleceń i nie podejmuje działań naprawczych. Kontrola okresowa ma sens tylko wtedy, gdy jej wyniki są wykorzystywane do rzeczywistego zarządzania budynkiem.
Najczęstsze błędy zarządców
Najczęstsze błędy przy rocznych i pięcioletnich przeglądach budynków to:
- traktowanie przeglądu jako formalności,
- brak rozróżnienia zakresu rocznego i pięcioletniego,
- uznanie pomiarów elektrycznych za cały przegląd 5-letni,
- błędne założenie, że urządzenia elektryczne pracujące w trudnych warunkach można sprawdzać wyłącznie co 5 lat,
- brak rocznej oceny wentylatorów, klimatyzatorów, pomp, oświetlenia zewnętrznego i automatyki,
- brak pomiarów elektrycznych tam, gdzie stan urządzenia lub środowisko pracy tego wymagają,
- pominięcie instalacji ochrony środowiska w przeglądzie rocznym,
- brak kontroli separatorów, osadników, odwodnienia i przepompowni,
- mylenie przeglądu przewodów wentylacyjnych z pomiarem skuteczności wentylacji,
- brak dokumentowania dostępu do lokali przy kontroli gazu,
- brak sprawdzenia zaleceń z poprzednich lat,
- zlecanie przeglądów osobom bez właściwego zakresu kwalifikacji,
- zbyt ogólne protokoły,
- brak konkretnych terminów realizacji zaleceń,
- brak wpisów do książki obiektu budowlanego,
- brak archiwizacji dokumentacji.
Największym błędem jest mechaniczne podejście do harmonogramu: „roczny to budowlany i kominiarski, elektryczny co 5 lat”. W nowoczesnym budynku wiele urządzeń elektrycznych pracuje w trudnych warunkach i powinno być oceniane częściej, nawet jeżeli pełne ustawowe badanie całej instalacji przypada co 5 lat.
Praktyczna checklista dla zarządcy
Przegląd roczny budynku powinien obejmować:
- dach,
- elewację,
- balkony i tarasy,
- odwodnienie,
- elementy narażone na warunki atmosferyczne,
- instalacje ochrony środowiska,
- instalację gazową,
- przewody kominowe,
- przewody wentylacyjne,
- urządzenia techniczne pracujące na zewnątrz,
- wentylatory dachowe i garażowe,
- klimatyzatory i agregaty,
- pompy i przepompownie,
- automatykę bramową,
- oświetlenie zewnętrzne,
- rozdzielnice i szafy sterownicze narażone na trudne warunki,
- zalecenia z poprzednich kontroli.
W przypadku urządzeń elektrycznych narażonych na trudne warunki warto sprawdzić:
- stan obudów,
- szczelność,
- stan przewodów,
- stan dławnic i przepustów,
- ślady wilgoci,
- ślady przegrzewania,
- korozję,
- mocowania,
- zabezpieczenia,
- działanie urządzenia,
- potrzebę wykonania pomiarów elektrycznych.
Przegląd pięcioletni budynku powinien obejmować:
- stan techniczny budynku,
- przydatność budynku do użytkowania,
- estetykę obiektu,
- otoczenie budynku,
- instalację elektryczną,
- instalację piorunochronną,
- ochronę przeciwporażeniową,
- rezystancję izolacji,
- uziemienia,
- ocenę zaleceń z poprzednich kontroli.
FAQ – roczny i pięcioletni przegląd budynku
Czy przegląd roczny i pięcioletni to ten sam przegląd?
Nie. To dwa różne obowiązki wynikające z art. 62 Prawa budowlanego. Przegląd roczny dotyczy m.in. elementów narażonych na wpływy atmosferyczne, instalacji gazowych, przewodów kominowych i urządzeń ochrony środowiska. Przegląd pięcioletni obejmuje ocenę stanu technicznego, przydatności budynku do użytkowania, estetyki, otoczenia oraz pełne badanie instalacji elektrycznej i piorunochronnej.
Czy pełne pomiary instalacji elektrycznej trzeba wykonywać co roku?
Co do zasady pełne badanie instalacji elektrycznej i piorunochronnej całego budynku jest obowiązkiem wykonywanym co najmniej raz na 5 lat. Natomiast instalacje i urządzenia elektryczne narażone na szkodliwe wpływy atmosferyczne, wilgoć, temperaturę, korozję, zapylenie, drgania albo intensywną eksploatację powinny być ujęte w rocznej kontroli stanu technicznego. Jeżeli warunki pracy lub stan urządzeń tego wymagają, kontrola roczna powinna obejmować odpowiednie pomiary elektryczne.
Czy wentylatory dachowe, klimatyzatory i oświetlenie zewnętrzne powinny być sprawdzane co roku?
Tak, jeżeli są narażone na warunki atmosferyczne lub trudne warunki eksploatacyjne. Powinny być oceniane w ramach rocznego przeglądu elementów i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne oraz niszczące działanie czynników występujących podczas użytkowania obiektu.
Czy w roku przeglądu pięcioletniego trzeba wykonać przegląd roczny?
Tak, ale można wykonać jedną wspólną kontrolę, jeżeli obejmuje pełny zakres kontroli rocznej i pięcioletniej. Protokół powinien jasno potwierdzać oba zakresy.
Czy instalację gazową trzeba sprawdzać co roku?
Tak. Instalacja gazowa jest elementem kontroli rocznej. Zarządca powinien pilnować terminów przeglądu oraz dokumentować dostęp do lokali.
Czy przegląd wentylacji to to samo co pomiar przepływu powietrza?
Nie. Przegląd wentylacji z art. 62 dotyczy przewodów wentylacyjnych. Pomiar przepływu powietrza na kratkach jest dodatkową czynnością techniczną, która pomaga ocenić skuteczność wentylacji w konkretnym lokalu.
Czy instalacje ochrony środowiska są obowiązkowym elementem przeglądu?
Tak. Instalacje i urządzenia służące ochronie środowiska są częścią kontroli rocznej. W budynkach mieszkalnych mogą to być m.in. kanalizacja, separatory, osadniki, odwodnienie, przepompownie i urządzenia do gromadzenia odpadów.
Podsumowanie
Roczny i pięcioletni przegląd budynku to dwa różne obowiązki zarządcy wynikające z art. 62 Prawa budowlanego. Przegląd roczny skupia się na elementach narażonych na warunki atmosferyczne i eksploatację, instalacjach gazowych, przewodach kominowych oraz urządzeniach ochrony środowiska. Przegląd pięcioletni jest szerszą oceną stanu technicznego, przydatności do użytkowania, estetyki budynku i jego otoczenia oraz obejmuje pełne badanie instalacji elektrycznej i piorunochronnej.
Najważniejsze doprecyzowanie dotyczy elektryki. Nie należy pisać, że pełne badanie całej instalacji elektrycznej jest zawsze obowiązkowe co roku. Trzeba jednak jasno wskazać, że instalacje i urządzenia elektryczne narażone na trudne warunki — wilgoć, temperaturę, warunki atmosferyczne, korozję, zapylenie, drgania i intensywne użytkowanie — powinny być sprawdzane w ramach rocznej kontroli stanu technicznego. W razie potrzeby taka kontrola powinna być rozszerzona o pomiary elektryczne potwierdzające bezpieczeństwo użytkowania.
Dobrze prowadzony harmonogram przeglądów chroni wspólnotę mieszkaniową, mieszkańców i zarządcę. Pozwala ograniczyć ryzyko awarii, poprawia bezpieczeństwo użytkowania budynku i pomaga planować remonty zgodnie z przepisami oraz zasadami wiedzy technicznej.
Chcesz uporządkować obowiązki konkretnego obiektu? Pokaż raport obowiązków budynku — odpowiedz na kilka pytań i sprawdź kontrole, terminy oraz miejsca wpisów i zgłoszeń.
