Art. 62 Prawa budowlanego – jakie przeglądy musi wykonywać zarządca budynku?

Art. 62 Prawa budowlanego to jeden z najważniejszych przepisów dla właścicieli, zarządców nieruchomości i wspólnot mieszkaniowych. To właśnie on określa, jakie kontrole okresowe musi przechodzić użytkowany obiekt budowlany, jak często należy wykonywać przeglądy budynku, jakie instalacje trzeba sprawdzać raz w roku, jakie co 5 lat oraz kiedy wymagane są dodatkowe kontrole po zdarzeniach zewnętrznych.

Dla zarządcy budynku art. 62 Prawa budowlanego nie jest przepisem teoretycznym. To praktyczna lista obowiązków, których zaniedbanie może prowadzić do odpowiedzialności administracyjnej, finansowej, zawodowej, a w skrajnych przypadkach również karnej. Brak przeglądu okresowego budynku, brak protokołu z kontroli, brak wpisu do książki obiektu budowlanego albo niewykonanie zaleceń pokontrolnych może stać się poważnym problemem podczas kontroli PINB, szkody ubezpieczeniowej, awarii, pożaru, zatrucia gazem albo sporu z mieszkańcami.

Poniżej wyjaśniamy, jakie przeglądy musi wykonywać zarządca budynku zgodnie z art. 62 Prawa budowlanego, jak rozróżnić kontrolę roczną, 5-letnią, półroczną i doraźną oraz na co zwrócić uwagę przy instalacjach gazowych, kominowych, wentylacyjnych, elektrycznych, piorunochronnych i urządzeniach służących ochronie środowiska.

UWAGA: Część czynności i obowiązków w jakich powinny być utrzymane instalacje wynika z rozporządzenia ” Warunki techniczne jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie” oraz rozporządzenia ” Ochrona przeciwpożarowa budynków”

Stan prawny i podstawa artykułu

Artykuł opracowano na podstawie aktualnego tekstu jednolitego ustawy Prawo budowlane ogłoszonego w Dz.U. 2026 poz. 524 oraz aktualnych wyjaśnień Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego dotyczących kontroli okresowych obiektów budowlanych. Obwieszczenie w sprawie jednolitego tekstu ustawy Prawo budowlane zostało ogłoszone 16 kwietnia 2026 r., ze stanem prawnym na 19 marca 2026 r.

Tekst ma charakter informacyjny i praktyczny. Nie zastępuje indywidualnej analizy prawnej konkretnego budynku, ponieważ zakres obowiązków zarządcy może zależeć od rodzaju obiektu, jego powierzchni, wyposażenia technicznego, sposobu użytkowania, dokumentacji projektowej, instrukcji eksploatacji i decyzji administracyjnych.

Czym jest art. 62 Prawa budowlanego?

Art. 62 Prawa budowlanego reguluje okresowe kontrole stanu technicznego obiektu budowlanego, instalacji i przewodów. W praktyce jest to przepis, który nakłada na właściciela lub zarządcę obowiązek organizowania przeglądów budynku w czasie jego użytkowania.

Najważniejsze kontrole wynikające z art. 62 Prawa budowlanego to:

• kontrola okresowa wykonywana co najmniej raz w roku,
• kontrola okresowa wykonywana co najmniej raz na 5 lat,
• kontrola obiektów wielkopowierzchniowych wykonywana co najmniej dwa razy w roku,
• kontrola bezpiecznego użytkowania po wystąpieniu czynników zewnętrznych,
• kontrola po zgłoszeniu nieuzasadnionych ingerencji lub naruszeń w lokalu mieszkalnym.

GUNB wskazuje, że kontrola roczna obejmuje m.in. elementy budynku, budowli i instalacji narażone na szkodliwe wpływy atmosferyczne, instalacje i urządzenia służące ochronie środowiska, instalacje gazowe oraz przewody kominowe: dymowe, spalinowe i wentylacyjne.

Kto odpowiada za wykonanie przeglądów budynku?

Za wykonanie kontroli okresowych odpowiada właściciel lub zarządca obiektu budowlanego. W przypadku wspólnoty mieszkaniowej obowiązek ten w praktyce realizuje zarząd wspólnoty, zarządca nieruchomości lub administrator działający na podstawie umowy.

Zarządca budynku powinien pilnować nie tylko samego terminu przeglądu, ale również:

• wyboru osoby z odpowiednimi uprawnieniami,
• prawidłowego zakresu kontroli,
• kompletności protokołu,
• wpisu do książki obiektu budowlanego,
• dołączenia protokołu do dokumentacji,
• realizacji zaleceń pokontrolnych,
• zawiadomienia organu nadzoru budowlanego, jeżeli przepisy tego wymagają,
• archiwizacji dokumentów przez okres użytkowania obiektu.

Nad prawidłowym utrzymaniem obiektów budowlanych czuwają organy nadzoru budowlanego. W praktyce zarządca najczęściej będzie miał kontakt z Powiatowym Inspektoratem Nadzoru Budowlanego, czyli PINB. Systemowo nadzór obejmuje również poziom wojewódzki oraz Głównego Inspektora Nadzoru Budowlanego, wspieranego przez GUNB.

Przegląd roczny budynku – art. 62 ust. 1 pkt 1 Prawa budowlanego

Podstawowym obowiązkiem zarządcy jest kontrola okresowa wykonywana co najmniej raz w roku. Przegląd roczny budynku powinien obejmować sprawdzenie stanu technicznego elementów budynku, budowli i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne oraz niszczące działanie czynników występujących podczas użytkowania obiektu. GUNB wskazuje również, że roczna kontrola obejmuje instalacje i urządzenia służące ochronie środowiska, instalacje gazowe oraz przewody kominowe.

W praktyce przegląd roczny budynku powinien obejmować w szczególności:

• dach, pokrycie dachowe i obróbki blacharskie,
• rynny, rury spustowe i odwodnienie dachu,
• elewację, cokoły, gzymsy, balkony, loggie i tarasy,
• elementy konstrukcyjne narażone na wpływy atmosferyczne,
• przejścia instalacyjne przez przegrody,
• elementy narażone na korozję, zawilgocenie, przemarzanie lub uszkodzenia mechaniczne,
• instalacje i urządzenia służące ochronie środowiska,
• instalację gazową,
• przewody kominowe: dymowe, spalinowe i wentylacyjne,
• urządzenia techniczne pracujące na zewnątrz lub w trudnych warunkach,
• zalecenia z poprzednich kontroli.

W budynkach mieszkalnych szczególną uwagę należy zwrócić na elementy, których uszkodzenie może powodować zagrożenie dla bezpieczeństwa osób, środowiska lub konstrukcji budynku. Dotyczy to między innymi balkonów, balustrad, elewacji, odwodnienia, przejść dachowych, włazów, kominów, urządzeń dachowych, wentylatorów, klimatyzatorów, agregatów i zewnętrznego oświetlenia.

Instalacje i urządzenia służące ochronie środowiska

Jednym z częściej pomijanych elementów art. 62 Prawa budowlanego są instalacje i urządzenia służące ochronie środowiska. Tymczasem ustawodawca wskazuje je wprost w zakresie kontroli rocznej.

GUNB wyjaśnia, że przepisy nie definiują szczegółowo tego pojęcia, ale chodzi o instalacje i urządzenia przeciwdziałające negatywnemu oddziaływaniu obiektu na środowisko oraz życie lub zdrowie ludzi. Może to dotyczyć m.in. ścieków, wód opadowych, hałasu, zanieczyszczeń powietrza, zanieczyszczeń gruntu, pól elektromagnetycznych oraz wpływu otoczenia na środowisko wewnętrzne budynku.

W budynku wspólnoty mieszkaniowej do instalacji i urządzeń ochrony środowiska można zaliczyć m.in.:

• kanalizację sanitarną,
• kanalizację deszczową,
• odwodnienie liniowe,
• separatory substancji ropopochodnych,
• osadniki,
• studzienki,
• przepompownie ścieków,
• przepompownie wód opadowych,
• przyłącza kanalizacyjne,
• urządzenia do gromadzenia odpadów,
• wiaty i altany śmietnikowe,
• urządzenia ograniczające emisję hałasu,
• ekrany akustyczne,
• urządzenia służące ochronie powietrza.

W praktyce szczególnie ważne są garaże podziemne. Separatory, odwodnienie liniowe, osadniki, przepompownie i kanalizacja garażowa powinny być regularnie kontrolowane, czyszczone i konserwowane. Zaniedbania w tym zakresie mogą prowadzić do cofki, zalania, zanieczyszczenia kanalizacji, przedostania się substancji ropopochodnych do środowiska albo powstania odpowiedzialności po stronie wspólnoty i zarządcy.

Instalacja gazowa – obowiązkowa kontrola co najmniej raz w roku

Art. 62 Prawa budowlanego wprost wskazuje obowiązek okresowej kontroli instalacji gazowych. Oznacza to, że zarządca budynku musi zapewnić przegląd instalacji gazowej co najmniej raz w roku.

Kontrola instalacji gazowej powinna obejmować m.in.:

• szczelność instalacji,
• stan przewodów gazowych,
• stan zaworów i kurków gazowych,
• dostęp do kurka głównego,
• stan podejść do urządzeń,
• przejścia przez przegrody,
• oznakowanie i dostępność elementów instalacji,
• pomieszczenia, w których znajdują się urządzenia gazowe,
• współpracę instalacji gazowej z wentylacją i przewodami spalinowymi.

GUNB wskazuje, że stan technicznej sprawności instalacji gazowej w budynku powinien być kontrolowany równocześnie z kontrolą przewodów i kanałów wentylacyjnych oraz spalinowych. Wskazuje również, że procedura okresowej kontroli instalacji gazowej w budynkach mieszkalnych, zamieszkania zbiorowego i użyteczności publicznej jest przedmiotem normy PN-M-34507:2002.

Dla zarządcy budynku bardzo ważne jest dokumentowanie dostępu do lokali. Jeżeli mieszkaniec nie udostępnia lokalu do kontroli instalacji gazowej, zarządca powinien posiadać dowód powiadomienia o terminie kontroli oraz informację o braku dostępu. Instalacja gazowa jest instalacją wspólną z punktu widzenia bezpieczeństwa budynku, dlatego brak kontroli jednego lokalu może mieć znaczenie dla całej nieruchomości.

Przewody kominowe, wentylacyjne, spalinowe i dymowe

Art. 62 Prawa budowlanego obejmuje również obowiązek kontroli przewodów kominowych: dymowych, spalinowych i wentylacyjnych. W budynkach mieszkalnych jest to jeden z kluczowych przeglądów, ponieważ nieprawidłowa wentylacja, niedrożne przewody spalinowe albo cofanie spalin mogą powodować zagrożenie zatruciem, pożarem lub wybuchem.

Kontrola przewodów kominowych powinna obejmować m.in.:

• drożność przewodów,
• stan techniczny przewodów,
• siłę ciągu,
• prawidłowość podłączeń,
• dostęp do czyszczenia i kontroli,
• stan nasad kominowych,
• stan włazów, ław i dojść kominiarskich,
• występowanie uszkodzeń mogących powodować zagrożenie.

GUNB wskazuje, że do kontroli przewodów dymowych oraz grawitacyjnych przewodów spalinowych i wentylacyjnych upoważnione są osoby posiadające kwalifikacje mistrza w rzemiośle kominiarskim. Natomiast przewody, w których ciąg jest wymuszony pracą urządzeń mechanicznych, kominy przemysłowe i kominy wolno stojące mogą kontrolować osoby posiadające uprawnienia budowlane w odpowiedniej specjalności.

Warto podkreślić, że przegląd przewodów wentylacyjnych z art. 62 Prawa budowlanego nie jest tym samym co pomiar skuteczności wentylacji w mieszkaniu. Pomiar przepływu powietrza na kratkach wentylacyjnych jest dodatkową czynnością techniczną, która pozwala ocenić rzeczywistą skuteczność wentylacji w lokalu. Może być bardzo potrzebny przy zgłoszeniach wilgoci, pleśni, zaparowanych szyb, cofania powietrza z kratek albo po wymianie stolarki okiennej, ale nie powinien być mylony z ustawową kontrolą przewodów wentylacyjnych.

Przegląd 5-letni budynku – art. 62 ust. 1 pkt 2 Prawa budowlanego

Drugim podstawowym obowiązkiem zarządcy jest kontrola okresowa wykonywana co najmniej raz na 5 lat. Przegląd 5-letni budynku obejmuje sprawdzenie stanu technicznego i przydatności obiektu budowlanego do użytkowania, estetyki obiektu oraz jego otoczenia. W ramach tej kontroli należy również wykonać badanie instalacji elektrycznej i piorunochronnej.

Zakres przeglądu 5-letniego powinien obejmować m.in.:

• ocenę stanu technicznego budynku,
• ocenę przydatności budynku do użytkowania,
• ocenę estetyki obiektu,
• ocenę otoczenia budynku,
• sprawdzenie elementów budynku,
• badanie instalacji elektrycznej,
• badanie instalacji piorunochronnej,
• sprawdzenie połączeń,
• sprawdzenie osprzętu,
• sprawdzenie zabezpieczeń,
• sprawdzenie środków ochrony przeciwporażeniowej,
• pomiar oporności izolacji przewodów,
• sprawdzenie uziemień instalacji i aparatów.

Warto zwrócić uwagę, że GUNB wyraźnie wskazuje, iż przy rocznej kontroli nie ma obowiązku wykonywania badania instalacji elektrycznej. Pełne badanie instalacji elektrycznej i piorunochronnej należy do kontroli 5-letniej.

Nie oznacza to jednak, że elementy elektryczne narażone na warunki atmosferyczne można całkowicie pomijać w cyklu rocznym. Jeżeli urządzenia elektryczne pracują na dachu, elewacji, w garażu, na zewnątrz albo w wilgotnym środowisku, powinny być oceniane jako elementy instalacji narażone na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działanie czynników użytkowych.

Dotyczy to m.in.:

• wentylatorów dachowych,
• wentylatorów garażowych,
• jednostek zewnętrznych klimatyzacji,
• agregatów wody lodowej,
• pomp ciepła,
• central wentylacyjnych na dachu,
• grzałek tac ociekowych,
• pomp odwodnienia,
• przepompowni,
• automatyki bramowej,
• opraw oświetlenia zewnętrznego,
• instalacji na elewacjach,
• szaf sterowniczych na zewnątrz,
• urządzeń narażonych na wilgoć, mróz, korozję lub promieniowanie UV.

Czy w roku przeglądu 5-letniego trzeba robić osobno przegląd roczny?

To częste pytanie zarządców. GUNB wyjaśnia, że zakres kontroli rocznej i pięcioletniej jest różny, z wyjątkiem części budowlanej, która jest dla nich wspólna. W roku, w którym przypada kontrola 5-letnia, właściciel lub zarządca może przeprowadzić jedną wspólną kontrolę, pod warunkiem że obejmuje ona zarówno zakres kontroli rocznej, jak i zakres kontroli 5-letniej. Protokół z takiej kontroli powinien jasno potwierdzać spełnienie obowiązków wynikających z obu punktów art. 62.

W praktyce oznacza to, że nie wystarczy wykonać samych pomiarów elektrycznych i nazwać tego przeglądem 5-letnim. Jeżeli zarządca chce połączyć przegląd roczny i 5-letni, protokół powinien obejmować również instalacje gazowe, przewody kominowe, urządzenia ochrony środowiska oraz elementy narażone na wpływy atmosferyczne.

Kontrole dwa razy w roku – obiekty wielkopowierzchniowe

Art. 62 Prawa budowlanego nakłada dodatkowy obowiązek na właścicieli i zarządców obiektów wielkopowierzchniowych. Chodzi o budynki o powierzchni zabudowy przekraczającej 2000 m² oraz inne obiekty budowlane o powierzchni dachu przekraczającej 1000 m².

Takie obiekty powinny być kontrolowane co najmniej dwa razy w roku: do 31 maja oraz do 30 listopada. GUNB wyjaśnia, że w przypadku budynków decyduje powierzchnia zabudowy, a w przypadku innych obiektów budowlanych, dla których nie można określić powierzchni zabudowy, znaczenie ma powierzchnia dachu. Zakres tej kontroli obejmuje zakres kontroli rocznej.

W przypadku kontroli obiektu wielkopowierzchniowego osoba przeprowadzająca kontrolę ma obowiązek zawiadomić właściwy organ nadzoru budowlanego w terminie 7 dni od zakończenia kontroli. Zawiadomienia dokonuje się przez system c-KOB albo pisemnie, jeżeli dla danego obiektu nie prowadzi się książki obiektu budowlanego w postaci elektronicznej.

Dla zarządcy wspólnoty mieszkaniowej oznacza to konieczność sprawdzenia, czy budynek albo zespół budynków nie spełnia kryteriów obiektu wielkopowierzchniowego. Ważne jest przy tym ustalenie, czy mamy do czynienia z jednym samodzielnym konstrukcyjnie obiektem, czy z kilkoma budynkami rozdzielonymi dylatacjami od fundamentu po dach.

Kontrola bezpiecznego użytkowania po zdarzeniach zewnętrznych

Art. 62 Prawa budowlanego przewiduje również kontrolę bezpiecznego użytkowania obiektu. Nie jest to typowy przegląd roczny ani przegląd 5-letni. To kontrola doraźna, którą należy przeprowadzić po wystąpieniu określonych czynników zewnętrznych.

GUNB wskazuje, że taka kontrola jest wymagana m.in. po wyładowaniach atmosferycznych, wstrząsach sejsmicznych, silnych wiatrach, intensywnych opadach, osuwiskach ziemi, zjawiskach lodowych, pożarach lub powodziach, jeżeli doszło do uszkodzenia obiektu albo bezpośredniego zagrożenia takim uszkodzeniem, mogącego powodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia lub środowiska.

W praktyce zarządca powinien rozważyć taką kontrolę po zdarzeniach takich jak:

• wichura,
• zalanie garażu,
• pożar,
• uderzenie pioruna,
• uszkodzenie dachu,
• oderwanie elementu elewacji,
• podmycie fundamentów,
• uszkodzenie konstrukcji,
• awaria instalacji powodująca zagrożenie,
• pęknięcie elementów budynku po zdarzeniu losowym.

Celem tej kontroli jest potwierdzenie, czy budynek może być bezpiecznie użytkowany oraz jakie działania trzeba wykonać, aby usunąć zagrożenie.

Kontrola po zgłoszeniu ingerencji lub naruszeń w lokalu

Art. 62 przewiduje również obowiązek kontroli w przypadku zgłoszenia przez mieszkańca nieuzasadnionych ingerencji lub naruszeń, które powodują, że nie są spełnione warunki prawidłowego użytkowania obiektu. Taka kontrola musi zostać przeprowadzona w terminie 3 dni od otrzymania zgłoszenia.

W praktyce może chodzić np. o:

• ingerencję w przewody wentylacyjne,
• zabudowę kratki wentylacyjnej,
• podłączenie okapu do niewłaściwego przewodu,
• ingerencję w instalację gazową,
• samowolne przeróbki instalacji,
• naruszenie elementów konstrukcyjnych,
• prace w lokalu wpływające na bezpieczeństwo innych mieszkańców,
• działania powodujące zawilgocenie, cofanie zapachów lub zaburzenie wentylacji.

Ten przepis ma duże znaczenie dla wspólnot mieszkaniowych, ponieważ pozwala zarządcy reagować na sytuacje, w których działania jednego właściciela lokalu mogą wpływać na bezpieczeństwo całego budynku.

Kto może wykonywać kontrole z art. 62 Prawa budowlanego?

Kontrole okresowe powinny wykonywać osoby posiadające odpowiednie uprawnienia budowlane lub kwalifikacje zawodowe. GUNB wskazuje, że kontrole okresowe co do zasady przeprowadzają osoby posiadające uprawnienia budowlane w odpowiedniej specjalności, a osoby z uprawnieniami ograniczonymi mogą kontrolować tylko obiekty mieszczące się w zakresie tych uprawnień.

Kontrole instalacji elektrycznych, piorunochronnych i gazowych mogą wykonywać osoby posiadające uprawnienia budowlane w odpowiedniej specjalności albo osoby mające kwalifikacje wymagane przy wykonywaniu dozoru nad eksploatacją urządzeń, instalacji i sieci energetycznych oraz gazowych.

Kontrole przewodów kominowych mogą wykonywać mistrzowie kominiarscy w zakresie przewodów dymowych oraz grawitacyjnych przewodów spalinowych i wentylacyjnych. W przypadku kominów przemysłowych, kominów wolno stojących oraz przewodów z ciągiem wymuszonym pracą urządzeń mechanicznych wymagane są uprawnienia budowlane w odpowiedniej specjalności.

Dla zarządcy oznacza to, że nie wystarczy zamówić „przeglądu budynku”. Trzeba sprawdzić, czy osoba wykonująca kontrolę ma właściwe kwalifikacje do konkretnego zakresu. Inne kwalifikacje mogą być potrzebne do kontroli konstrukcji, inne do instalacji gazowej, inne do elektrycznej, a jeszcze inne do przewodów kominowych i wentylacji mechanicznej.

Protokół z kontroli okresowej – co musi zawierać?

Protokół z kontroli okresowej jest kluczowym dokumentem dla zarządcy budynku. To on potwierdza wykonanie obowiązku z art. 62 Prawa budowlanego i stanowi podstawę do dalszych działań technicznych, finansowych i organizacyjnych.

Zgodnie z wyjaśnieniami GUNB wpis w książce obiektu budowlanego powinien obejmować m.in. datę kontroli, dane osoby kontrolującej, informacje o uprawnieniach, zakres kontroli, ustalenia, informację o stwierdzonych nieprawidłowościach, informację o zagrożeniach, zalecenia wraz z terminem wykonania oraz zakres niewykonanych zaleceń z poprzednich kontroli.

Dobry protokół z kontroli okresowej powinien zawierać:

• dane budynku,
• datę kontroli,
• dane właściciela lub zarządcy,
• dane osoby wykonującej kontrolę,
• numer i zakres uprawnień,
• podstawę prawną kontroli,
• zakres kontroli,
• opis sprawdzonych elementów,
• ustalenia techniczne,
• opis nieprawidłowości,
• ocenę zagrożeń,
• dokumentację zdjęciową, jeżeli jest potrzebna,
• zalecenia pokontrolne,
• terminy realizacji zaleceń,
• informację o niewykonanych zaleceniach z poprzednich kontroli,
• informację, czy konieczna jest dodatkowa ekspertyza.

Protokół nie powinien być ogólną kartką z informacją: „stan techniczny dobry”. Z punktu widzenia zarządcy najważniejsze są konkretne ustalenia i zalecenia. Jeżeli kontrola wykazuje nieszczelność, korozję, uszkodzenie, brak drożności, zagrożenie dla użytkowników albo konieczność wykonania naprawy, powinno to być opisane w sposób pozwalający podjąć realne działania.

c-KOB i książka obiektu budowlanego

Książka obiektu budowlanego jest miejscem dokumentowania historii technicznej obiektu. Dla wielu budynków prowadzona jest obecnie w systemie c-KOB, czyli Cyfrowej Książce Obiektu Budowlanego.

GUNB wyjaśnia, że protokoły z kontroli okresowych powinny być dołączane do książki obiektu budowlanego. Obowiązek dołączenia protokołu spoczywa na właścicielu, zarządcy obiektu albo osobie upoważnionej do prowadzenia książki. Jednocześnie wpis o kontroli jest obowiązkiem osoby, która kontrolę przeprowadziła.

W praktyce oznacza to podział obowiązków:

• osoba kontrolująca dokonuje wpisu o przeprowadzonej kontroli,
• właściciel lub zarządca dołącza protokół z kontroli do książki obiektu,
• zarządca pilnuje kompletności dokumentacji,
• zarządca monitoruje realizację zaleceń pokontrolnych.

GUNB wskazuje również, że wpis w książce obiektu budowlanego należy zamieścić niezwłocznie, nie później niż w terminie 7 dni od dnia kontroli. Do książki należy dołączać m.in. oceny, ekspertyzy, świadectwo charakterystyki energetycznej, dokumentację budowy, dokumentację powykonawczą, inne dokumenty i decyzje dotyczące obiektu oraz w razie potrzeby instrukcje obsługi i eksploatacji. Dokumenty te powinny być przechowywane przez okres użytkowania obiektu.

Co zrobić, gdy kontrola wykazała nieprawidłowości?

Wykonanie przeglądu nie kończy obowiązków zarządcy. Jeżeli kontrola wykaże uszkodzenia lub braki mogące powodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia albo środowiska, należy podjąć działania naprawcze.

GUNB wskazuje, że właściciele, zarządcy i użytkownicy obiektów, na których spoczywają obowiązki napraw, są obowiązani w czasie kontroli lub bezpośrednio po niej usunąć stwierdzone uszkodzenia oraz uzupełnić braki mogące powodować zagrożenie, w szczególności katastrofę budowlaną, pożar, wybuch, porażenie prądem elektrycznym albo zatrucie gazem.

Dobra praktyka zarządcy po otrzymaniu protokołu wygląda następująco:

• analiza zaleceń pokontrolnych,
• ustalenie, które zalecenia są pilne,
• zabezpieczenie miejsc niebezpiecznych,
• zlecenie napraw,
• poinformowanie zarządu wspólnoty lub właściciela,
• zaplanowanie budżetu,
• kontrola wykonania zaleceń,
• uzupełnienie dokumentacji,
• archiwizacja protokołu i dokumentów naprawczych.

Jeżeli zalecenia nie zostaną wykonane, powinny pojawić się w kolejnym protokole jako niewykonane zalecenia z poprzednich kontroli. Brak realizacji zaleceń może być znacznie większym problemem niż samo stwierdzenie usterki.

Odpowiedzialność zarządcy za brak przeglądów

Brak przeglądów okresowych budynku może prowadzić do sankcji. GUNB wskazuje, że sankcjom mogą podlegać właściciele i zarządcy, którzy nie spełniają obowiązków związanych z kontrolami okresowymi. Karze grzywny podlega m.in. ten, kto nie spełnia obowiązku przeprowadzenia kontroli okresowych, nie dokonuje wpisu o kontroli w książce obiektu budowlanego, nie zawiadamia organu nadzoru budowlanego o kontroli obiektu wielkopowierzchniowego albo nie przesyła wymaganego protokołu.

Odpowiedzialność może dotyczyć również osób wykonujących kontrolę bez właściwych uprawnień. GUNB wskazuje, że osoba dokonująca kontroli okresowych bez odpowiednich uprawnień budowlanych lub prawa wykonywania samodzielnej funkcji technicznej może podlegać grzywnie, karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do roku.

Dla zarządcy najważniejszy wniosek jest prosty: trzeba nie tylko zlecić przegląd, ale zlecić go właściwej osobie, we właściwym zakresie, w odpowiednim terminie i zadbać o dokumentację po kontroli.

Najczęstsze błędy zarządców przy art. 62 Prawa budowlanego

Najczęstsze błędy w realizacji obowiązków z art. 62 Prawa budowlanego to:

• traktowanie przeglądu rocznego jako ogólnej formalności,
• brak instalacji ochrony środowiska w zakresie kontroli,
• pomijanie separatorów, odwodnienia, przepompowni i kanalizacji garażowej,
• mylenie przeglądu przewodów wentylacyjnych z pomiarem skuteczności wentylacji,
• brak dokumentowania dostępu do lokali przy kontroli gazu,
• zbyt ogólne protokoły bez konkretnych zaleceń,
• brak kontroli wykonania zaleceń z poprzedniego roku,
• wykonywanie przeglądu przez osoby bez właściwych kwalifikacji,
• brak wpisów w c-KOB,
• brak dołączonych protokołów do książki obiektu budowlanego,
• brak zawiadomienia PINB przy obiektach wielkopowierzchniowych,
• brak kontroli po wichurach, pożarach, zalaniach lub innych zdarzeniach,
• błędne założenie, że pełne badania elektryczne trzeba wykonywać co roku,
• błędne założenie, że pełne badania elektryczne można odłożyć dłużej niż 5 lat.

Praktyczna checklista art. 62 dla zarządcy budynku

Zarządca budynku powinien mieć przygotowany roczny harmonogram kontroli wynikających z art. 62 Prawa budowlanego. W praktyce warto uwzględnić:

• przegląd roczny budynku,
• kontrolę elementów narażonych na wpływy atmosferyczne,
• kontrolę instalacji i urządzeń ochrony środowiska,
• kontrolę instalacji gazowej,
• kontrolę przewodów kominowych,
• kontrolę przewodów wentylacyjnych,
• przegląd 5-letni budynku,
• badanie instalacji elektrycznej,
• badanie instalacji piorunochronnej,
• kontrolę obiektu wielkopowierzchniowego dwa razy w roku, jeżeli dotyczy,
• kontrolę bezpiecznego użytkowania po zdarzeniach zewnętrznych,
• kontrolę po zgłoszeniu ingerencji w lokalu,
• wpisy do książki obiektu budowlanego,
• dołączenie protokołów do c-KOB,
• realizację zaleceń pokontrolnych,
• archiwizację dokumentacji.

Taka checklista pozwala ograniczyć ryzyko, że któryś z obowiązków zostanie pominięty. Jest szczególnie przydatna w budynkach wielorodzinnych, gdzie występuje wiele instalacji, garaż podziemny, kotłownia, wentylacja mechaniczna, oddymianie, systemy detekcji, klimatyzacja, odwodnienie, separatory i rozbudowana dokumentacja techniczna.

FAQ – art. 62 Prawa budowlanego

Jakie przeglądy musi wykonywać zarządca budynku zgodnie z art. 62 Prawa budowlanego?

Zarządca musi zapewnić kontrole okresowe budynku: co najmniej raz w roku, co najmniej raz na 5 lat, a w przypadku obiektów wielkopowierzchniowych co najmniej dwa razy w roku. Dodatkowo musi reagować na zdarzenia zewnętrzne wpływające na bezpieczeństwo budynku oraz na zgłoszenia mieszkańców dotyczące nieuzasadnionych ingerencji lub naruszeń.

Co obejmuje roczny przegląd budynku?

Roczny przegląd budynku obejmuje elementy narażone na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działanie użytkowania, instalacje i urządzenia służące ochronie środowiska, instalacje gazowe oraz przewody kominowe: dymowe, spalinowe i wentylacyjne.

Co obejmuje przegląd 5-letni budynku?

Przegląd 5-letni obejmuje sprawdzenie stanu technicznego i przydatności budynku do użytkowania, estetyki obiektu i jego otoczenia oraz badanie instalacji elektrycznej i piorunochronnej, w tym połączeń, osprzętu, zabezpieczeń, ochrony przeciwporażeniowej, rezystancji izolacji i uziemień.

Czy pełny przegląd elektryczny trzeba robić co roku?

Nie. Pełne badanie instalacji elektrycznej i piorunochronnej wynika z kontroli 5-letniej. Natomiast urządzenia elektryczne narażone na warunki atmosferyczne lub trudne warunki eksploatacyjne powinny być oceniane w ramach kontroli elementów narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i użytkowe.

Czy pomiar wentylacji w mieszkaniu zastępuje przegląd wentylacji z art. 62?

Nie. Przegląd wentylacji z art. 62 dotyczy kontroli przewodów wentylacyjnych. Pomiar skuteczności wentylacji, czyli pomiar przepływu powietrza na kratkach, jest dodatkową czynnością techniczną pozwalającą ocenić, czy wentylacja w lokalu działa skutecznie.

Kiedy budynek trzeba kontrolować dwa razy w roku?

Dwa razy w roku kontroluje się budynki o powierzchni zabudowy przekraczającej 2000 m² oraz inne obiekty budowlane o powierzchni dachu przekraczającej 1000 m². Kontrole wykonuje się do 31 maja i do 30 listopada.

Kto może wykonywać przeglądy z art. 62?

Kontrole powinny wykonywać osoby z odpowiednimi uprawnieniami budowlanymi lub kwalifikacjami zawodowymi. Instalacje elektryczne, piorunochronne i gazowe mogą kontrolować również osoby posiadające wymagane kwalifikacje do dozoru nad eksploatacją urządzeń, instalacji i sieci. Przewody dymowe oraz grawitacyjne przewody spalinowe i wentylacyjne mogą kontrolować mistrzowie kominiarscy.

Czy protokół trzeba dodać do c-KOB?

Tak. GUNB wyjaśnia, że protokoły z kontroli okresowych powinny być dołączane do książki obiektu budowlanego. Obowiązek ten spoczywa na właścicielu, zarządcy albo osobie upoważnionej do prowadzenia książki.

Podsumowanie

Art. 62 Prawa budowlanego jest podstawą obowiązkowych przeglądów budynków. Dla zarządcy oznacza konieczność prowadzenia stałego harmonogramu kontroli, pilnowania terminów, wyboru osób z odpowiednimi uprawnieniami, gromadzenia protokołów, prowadzenia c-KOB i realizacji zaleceń pokontrolnych.

Najważniejsze obowiązki zarządcy to przegląd roczny budynku, przegląd 5-letni, kontrole instalacji gazowych, przewodów kominowych, wentylacyjnych, instalacji ochrony środowiska, instalacji elektrycznej i piorunochronnej, a w określonych przypadkach także kontrole półroczne obiektów wielkopowierzchniowych oraz kontrole doraźne po zdarzeniach zewnętrznych.

Dobrze wykonany przegląd z art. 62 Prawa budowlanego nie jest kosztem formalnym. Jest narzędziem zarządzania bezpieczeństwem, ryzykiem technicznym, dokumentacją i odpowiedzialnością wspólnoty mieszkaniowej. Im bardziej złożony budynek, tym większe znaczenie ma jakość protokołu, doświadczenie osoby kontrolującej i skuteczne wdrażanie zaleceń.

Chcesz uporządkować obowiązki konkretnego obiektu? Pokaż raport obowiązków budynku — odpowiedz na kilka pytań i sprawdź kontrole, terminy oraz miejsca wpisów i zgłoszeń.