Przeglądy okresowe budynków to jeden z najważniejszych obowiązków właściciela, zarządcy nieruchomości i wspólnoty mieszkaniowej. Nie powinny być traktowane jako formalność wykonywana raz w roku wyłącznie po to, aby uzupełnić dokumentację. Dobrze przeprowadzony przegląd pozwala ocenić rzeczywisty stan techniczny budynku, wykryć zagrożenia, zaplanować remonty, ograniczyć ryzyko awarii i przygotować wspólnotę na ewentualną kontrolę organów nadzoru budowlanego.
W praktyce wiele problemów wynika z błędnego rozumienia zakresu przeglądów. Zarządcy często otrzymują protokoły, które ogólnie potwierdzają wykonanie kontroli, ale nie odpowiadają na najważniejsze pytania: czy wentylacja faktycznie działa, czy instalacje przeciwpożarowe zostały sprawdzone w pełnym zakresie, czy urządzenia ochrony środowiska są sprawne, czy urządzenia elektryczne narażone na deszcz, mróz i promieniowanie UV są bezpieczne, czy dokumentacja CEEB, c-KOB i CRO jest kompletna.
Ten poradnik wyjaśnia, jakie przeglądy powinny być wykonywane w budynkach mieszkalnych i wspólnotach mieszkaniowych, kiedy wykonuje się je raz w roku, kiedy co 5 lat, kiedy dwa razy w roku oraz na co zarządca powinien zwracać szczególną uwagę przy wentylacji, instalacji gazowej, elektrycznej, przeciwpożarowej, urządzeniach ochrony środowiska, klimatyzacji i dokumentacji technicznej.
Podstawy prawne przeglądów budynków
Podstawowym przepisem regulującym okresowe kontrole budynków jest art. 62 ustawy Prawo budowlane. Przewiduje on m.in. kontrole wykonywane co najmniej raz w roku, kontrole wykonywane co najmniej raz na 5 lat oraz kontrole wykonywane co najmniej dwa razy w roku w przypadku określonych obiektów wielkopowierzchniowych. GUNB wskazuje, że kontrola roczna obejmuje m.in. elementy budynku, budowli i instalacji narażone na wpływy atmosferyczne oraz niszczące działanie czynników występujących podczas użytkowania, instalacje i urządzenia służące ochronie środowiska, instalacje gazowe oraz przewody kominowe.
Za utrzymanie budynku w należytym stanie technicznym odpowiada właściciel lub zarządca. W przypadku wspólnot mieszkaniowych obowiązki te w praktyce realizuje zarząd wspólnoty, zarządca lub administrator działający na podstawie umowy. To po ich stronie leży pilnowanie terminów przeglądów, kompletności protokołów, wpisów do książki obiektu budowlanego, realizacji zaleceń pokontrolnych oraz udostępniania dokumentacji właściwym organom.
Nadzór nad prawidłowym utrzymaniem obiektów budowlanych sprawują organy nadzoru budowlanego. Na poziomie powiatu działa Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego, czyli PINB, na poziomie województwa Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego, czyli WINB, a na szczeblu centralnym Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego, którego pracę wspiera GUNB.
Przegląd roczny budynku – co należy sprawdzić?
Przegląd roczny budynku powinien być wykonywany co najmniej raz w roku. W jego ramach należy sprawdzić przede wszystkim te elementy budynku, budowli i instalacji, które są narażone na szkodliwe wpływy atmosferyczne oraz niszczące działanie czynników występujących podczas użytkowania obiektu. Dotyczy to m.in. dachów, elewacji, balkonów, tarasów, obróbek blacharskich, odwodnienia, elementów konstrukcyjnych narażonych na wilgoć, przejść instalacyjnych oraz instalacji i urządzeń eksploatowanych w trudnych warunkach.
W budynku wspólnoty mieszkaniowej roczna kontrola powinna obejmować w szczególności:
- dach, pokrycie dachowe, obróbki blacharskie, rynny i rury spustowe,
- elewację, cokoły, gzymsy, balkony, loggie i tarasy,
- odwodnienie budynku i terenu,
- przejścia instalacyjne przez ściany i stropy,
- elementy narażone na zawilgocenie, korozję, przemarzanie lub uszkodzenia mechaniczne,
- instalacje gazowe,
- przewody kominowe: dymowe, spalinowe i wentylacyjne,
- instalacje i urządzenia służące ochronie środowiska,
- urządzenia techniczne pracujące na zewnątrz lub w trudnych warunkach,
- zalecenia z poprzednich kontroli.
Ważne: GUNB wskazuje, że przy rocznej kontroli nie ma obowiązku wykonywania pełnego badania instalacji elektrycznej. Pełne badanie instalacji elektrycznej i piorunochronnej należy do kontroli 5-letniej. Nie oznacza to jednak, że urządzenia zasilane elektrycznie, które są narażone na warunki atmosferyczne, można całkowicie pomijać w rocznym przeglądzie. Jeżeli wentylator dachowy, klimatyzator, agregat, pompa, automatyka bramowa, oprawa oświetlenia zewnętrznego lub inny element instalacji jest narażony na deszcz, śnieg, mróz, promieniowanie UV, korozję albo uszkodzenia mechaniczne, powinien być oceniany od strony stanu technicznego i bezpieczeństwa eksploatacji w ramach odpowiedniego zakresu przeglądu rocznego.
Przegląd 5-letni budynku
Co najmniej raz na 5 lat należy przeprowadzić kontrolę polegającą na sprawdzeniu stanu technicznego i przydatności budynku do użytkowania. Kontrola ta obejmuje również estetykę obiektu i jego otoczenia. W tym samym cyklu należy wykonać badanie instalacji elektrycznej i piorunochronnej, obejmujące m.in. stan połączeń, osprzętu, zabezpieczeń, środków ochrony przeciwporażeniowej, oporność izolacji przewodów oraz uziemienia instalacji i aparatów.
Przegląd 5-letni nie powinien być jedynie powtórzeniem przeglądu rocznego z dopisanym pomiarem elektrycznym. To szersza ocena budynku jako całości. Powinien wskazywać, czy budynek nadal nadaje się do bezpiecznego użytkowania, jakie elementy wymagają remontu, które instalacje są wyeksploatowane, jakie zalecenia należy zrealizować i w jakim terminie.
W praktyce przegląd 5-letni powinien obejmować m.in.:
- stan techniczny budynku i jego elementów,
- przydatność budynku do użytkowania,
- estetykę obiektu i jego otoczenia,
- ocenę zużycia technicznego,
- instalację elektryczną,
- instalację piorunochronną,
- uziemienia,
- ochronę przeciwporażeniową,
- zabezpieczenia,
- stan osprzętu i rozdzielnic,
- rezystancję izolacji przewodów,
- wykonanie zaleceń z poprzednich kontroli.
Kiedy przeglądy wykonuje się dwa razy w roku?
Niektóre obiekty muszą być kontrolowane co najmniej dwa razy w roku: do 31 maja oraz do 30 listopada. Dotyczy to budynków o powierzchni zabudowy przekraczającej 2000 m² oraz innych obiektów budowlanych o powierzchni dachu przekraczającej 1000 m². GUNB wyjaśnia, że w przypadku budynków decyduje powierzchnia zabudowy, a w przypadku innych obiektów budowlanych, dla których nie można określić powierzchni zabudowy, np. wiat, znaczenie ma powierzchnia dachu.
Dla zarządcy oznacza to konieczność weryfikacji, czy dany budynek wspólnoty mieszkaniowej nie spełnia kryteriów obiektu wielkopowierzchniowego. Dotyczyć to może zwłaszcza dużych budynków mieszkalnych, budynków z garażami podziemnymi, zespołów usługowo-mieszkalnych, galerii handlowych, obiektów biurowych, hal i innych większych obiektów.
Zakres kontroli obiektu wielkopowierzchniowego obejmuje zakres kontroli rocznej. Po zakończeniu takiej kontroli osoba przeprowadzająca kontrolę ma obowiązek zawiadomić właściwy organ nadzoru budowlanego w terminie 7 dni. Zawiadomienie może zostać przekazane przez system c-KOB albo pisemnie, jeżeli dla danego obiektu nie prowadzi się książki w postaci elektronicznej.
Instalacje i urządzenia służące ochronie środowiska
Instalacje i urządzenia służące ochronie środowiska są często pomijane w harmonogramach przeglądów, mimo że Prawo budowlane wskazuje je jako osobną kategorię objętą kontrolą co najmniej raz w roku. GUNB wyjaśnia, że przepisy nie precyzują szczegółowo tego pojęcia, ale należy przez nie rozumieć instalacje i urządzenia przeciwdziałające negatywnemu oddziaływaniu obiektu na środowisko oraz na życie lub zdrowie ludzi, m.in. w zakresie emisji gazów i pyłów, ścieków, hałasu, pól elektromagnetycznych, a także wpływu otoczenia na środowisko wewnętrzne budynku.
W budynkach mieszkalnych i wspólnotach mieszkaniowych do instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska można zaliczyć w szczególności:
- instalację kanalizacji sanitarnej,
- instalację kanalizacji deszczowej,
- przyłącza kanalizacyjne,
- studzienki, osadniki i odwodnienie liniowe,
- separatory substancji ropopochodnych w garażach,
- przepompownie ścieków,
- przepompownie wód opadowych,
- zbiorniki bezodpływowe, jeżeli występują,
- przydomowe oczyszczalnie ścieków, jeżeli występują,
- urządzenia do gromadzenia i usuwania odpadów stałych,
- altany i wiaty śmietnikowe,
- urządzenia ograniczające emisję hałasu,
- ekrany akustyczne,
- urządzenia służące ochronie powietrza,
- elementy wentylacji i filtracji wpływające na jakość powietrza,
- detekcję i automatykę, jeżeli służy ograniczaniu zagrożeń środowiskowych lub utrzymaniu właściwych parametrów powietrza.
Szczególnie ważnym obszarem są garaże podziemne. W garażach występują odwodnienia liniowe, separatory substancji ropopochodnych, osadniki, wentylacja bytowa lub mechaniczna, detekcja CO/LPG, czasem również systemy oddymiania. Jeżeli urządzenia te nie są czyszczone i kontrolowane, może dojść do zanieczyszczenia kanalizacji, cofki, zalania, przedostawania się substancji ropopochodnych do środowiska albo nieskutecznej pracy wentylacji.
W praktyce protokół roczny powinien jasno wskazywać, czy w budynku występują urządzenia służące ochronie środowiska, jaki jest ich stan techniczny, czy były czyszczone, czy wymagają konserwacji, naprawy, wymiany lub dodatkowej diagnostyki.
Wentylacja – przegląd przewodów a pomiar skuteczności wentylacji
Wentylacja jest jednym z najważniejszych, a jednocześnie najczęściej źle rozumianych obszarów przeglądów okresowych. Trzeba wyraźnie rozdzielić dwie kwestie: przegląd przewodów wentylacyjnych wynikający z art. 62 Prawa budowlanego oraz pomiar skuteczności wentylacji w lokalu.
Przegląd wentylacji wynikający z art. 62 dotyczy kontroli stanu technicznego przewodów kominowych, w tym przewodów wentylacyjnych. GUNB wskazuje, że ocena stanu technicznego przewodów kominowych powinna obejmować m.in. drożność przewodów, siłę ciągu, uszkodzenia przewodów, stan nasad, włazów, ław kominiarskich, dostęp do czyszczenia i kontroli oraz sprawność urządzeń wentylacyjnych w pomieszczeniach, w których znajdują się urządzenia grzewcze.
Natomiast pomiar skuteczności wentylacji, czyli pomiar przepływu powietrza na kratkach wentylacyjnych w mieszkaniu, nie jest tym samym co przegląd przewodów wentylacyjnych z art. 62. Jest to dodatkowa czynność techniczna, która pozwala ocenić, czy wentylacja rzeczywiście zapewnia wymaganą wymianę powietrza w lokalu.
To rozróżnienie ma bardzo duże znaczenie praktyczne. Budynek może mieć wykonany przegląd przewodów wentylacyjnych, a mimo to w konkretnym mieszkaniu wentylacja może działać nieskutecznie. Przyczyną mogą być zbyt szczelne okna, brak nawiewników, zamknięte nawiewniki, zasłonięte kratki, nieprawidłowo podłączony okap, zakłócenia ciągu, zmiany wykonane przez mieszkańca albo zabrudzone elementy instalacji.
Warunki techniczne wymagają, aby wentylacja i klimatyzacja zapewniały odpowiednią jakość środowiska wewnętrznego, w tym wielkość wymiany powietrza, czystość powietrza, temperaturę, wilgotność względną i prędkość ruchu powietrza. W mieszkaniach strumień powietrza zewnętrznego powinien wynikać z wymaganej ilości powietrza wywiewanego, ale nie powinien być mniejszy niż 20 m³/h na osobę przewidywaną na pobyt stały w projekcie budowlanym.
Dlatego w dokumentacji zarządcy warto rozróżniać:
- przegląd przewodów wentylacyjnych z art. 62 Prawa budowlanego,
- czyszczenie przewodów i elementów instalacji,
- pomiar skuteczności wentylacji w lokalach,
- kontrolę nawiewników,
- kontrolę kratek i anemostatów,
- kontrolę wentylatorów,
- kontrolę filtrów,
- kontrolę automatyki i detekcji,
- analizę zgłoszeń mieszkańców dotyczących wilgoci, pleśni, zapachów lub cofania powietrza.
Filtry w wentylacji – dlaczego trzeba je uwzględnić?
W budynkach wyposażonych w wentylację mechaniczną, centrale wentylacyjne, rekuperację, nawiew do części wspólnych, wentylację garażu albo układy nawiewno-wywiewne, filtry są jednym z kluczowych elementów decydujących o skuteczności instalacji.
Zabrudzony filtr może powodować:
- spadek wydajności wentylacji,
- większe opory przepływu,
- wzrost zużycia energii,
- hałas,
- pogorszenie jakości powietrza,
- przeciążenie wentylatorów,
- niewłaściwe bilansowanie instalacji,
- niedotrzymanie parametrów projektowych.
Filtry nie powinny być traktowane jako drobny element eksploatacyjny bez znaczenia dla przeglądów. Jeżeli warunki techniczne wymagają, aby wentylacja zapewniała odpowiednią jakość środowiska wewnętrznego i czystość powietrza, to stan filtrów ma bezpośredni wpływ na ocenę pracy instalacji.
W praktyce zarządca powinien wymagać, aby przy przeglądzie wentylacji mechanicznej lub centrali wentylacyjnej sprawdzano:
- stan filtrów,
- klasę zastosowanych filtrów,
- termin ostatniej wymiany,
- spadek ciśnienia na filtrach, jeżeli instalacja umożliwia taki pomiar,
- zabrudzenie komór filtracyjnych,
- szczelność osadzenia filtrów,
- zgodność filtrów z dokumentacją techniczno-ruchową,
- wpływ zabrudzenia filtrów na wydajność instalacji.
W budynkach mieszkalnych dotyczy to szczególnie central wentylacyjnych obsługujących garaże, korytarze, lokale usługowe, pomieszczenia techniczne oraz systemy nawiewno-wywiewne z odzyskiem ciepła.
Detekcja jakości powietrza i gazów
Nowoczesny budynek coraz częściej wykorzystuje detekcję do utrzymania właściwych parametrów powietrza i bezpieczeństwa użytkowników. Nie chodzi wyłącznie o system przeciwpożarowy. Detekcja może sterować wentylacją, uruchamiać alarmy, zwiększać wydajność wentylatorów, ograniczać ryzyko zatrucia, wybuchu lub przebywania użytkowników w niewłaściwych warunkach środowiskowych.
W budynkach mieszkalnych i garażach mogą występować m.in.:
- czujniki CO w garażach,
- czujniki LPG w garażach,
- czujniki wodoru w pomieszczeniach technicznych lub przy określonych instalacjach,
- czujniki CO₂ w pomieszczeniach o większym zagęszczeniu użytkowników,
- czujniki wilgotności,
- czujniki VOC,
- detektory gazu w kotłowniach,
- detektory w systemach wentylacji bytowej i awaryjnej,
- czujniki powiązane z BMS,
- detektory dymu i ciepła w systemach ppoż.
Detekcja powinna być traktowana jako element wymagający regularnej kontroli, testów i kalibracji zgodnie z dokumentacją techniczną producenta. W praktyce nie wystarczy sprawdzić, czy czujka „świeci”. Trzeba potwierdzić, czy system prawidłowo reaguje na przekroczenie progów, czy uruchamia właściwe wentylatory, czy przekazuje sygnał do centrali, czy generuje alarm, czy steruje urządzeniami zgodnie z projektem i scenariuszem działania.
W garażach szczególnie ważne jest powiązanie detekcji CO/LPG z wentylacją. Jeżeli detekcja nie działa prawidłowo, wentylacja może nie zwiększyć wydajności w momencie zagrożenia. To oznacza, że sama obecność wentylatorów nie gwarantuje bezpieczeństwa — musi działać cały układ: czujniki, centrala, zasilanie, automatyka, wentylatory, klapy i sygnalizacja.
Instalacja gazowa – przegląd co najmniej raz w roku
Instalacja gazowa powinna być kontrolowana co najmniej raz w roku. Roczna kontrola obejmuje sprawdzenie stanu technicznego instalacji gazowych oraz przewodów kominowych: dymowych, spalinowych i wentylacyjnych. GUNB wskazuje również, że stan technicznej sprawności instalacji gazowej w budynku mieszkalnym powinien być kontrolowany równocześnie z kontrolą przewodów i kanałów wentylacyjnych oraz spalinowych.
Przegląd instalacji gazowej powinien obejmować m.in.:
- szczelność instalacji,
- stan zaworów i kurków gazowych,
- stan przewodów gazowych,
- przejścia przez przegrody,
- dostęp do zaworów,
- stan urządzeń gazowych w częściach wspólnych,
- warunki wentylacji pomieszczeń z urządzeniami gazowymi,
- współpracę z przewodami spalinowymi i wentylacyjnymi,
- wykonanie zaleceń z poprzednich kontroli.
W budynkach wielorodzinnych dużym problemem bywa brak dostępu do lokali. Zarządca powinien dokumentować terminy kontroli, sposób powiadomienia mieszkańców, lokale skontrolowane oraz lokale, do których nie uzyskano dostępu. W przypadku instalacji gazowej brak dostępu do mieszkania nie powinien być traktowany jako drobna formalność, ponieważ nieszczelność instalacji może stwarzać zagrożenie dla całego budynku.
Instalacje elektryczne – co roku czy co 5 lat?
Instalacje elektryczne trzeba rozdzielić na dwa obszary: pełne badanie instalacji elektrycznej i piorunochronnej wykonywane co najmniej raz na 5 lat oraz bieżącą/roczną ocenę elementów i urządzeń narażonych na warunki atmosferyczne lub intensywne użytkowanie.
Pełne badanie instalacji elektrycznej i piorunochronnej wykonuje się w cyklu 5-letnim. Obejmuje ono m.in. sprawdzenie połączeń, osprzętu, zabezpieczeń, ochrony przeciwporażeniowej, oporności izolacji przewodów oraz uziemień.
Do zakresu 5-letniego badania instalacji elektrycznej powinny należeć m.in.:
- rozdzielnice główne,
- rozdzielnice administracyjne,
- rozdzielnice piętrowe,
- obwody części wspólnych,
- obwody oświetlenia,
- obwody gniazd,
- zasilanie urządzeń technicznych,
- ochrona przeciwporażeniowa,
- wyłączniki różnicowoprądowe,
- rezystancja izolacji,
- uziemienia,
- instalacja piorunochronna,
- połączenia wyrównawcze.
Jednocześnie w budynku występują urządzenia zasilane elektrycznie, które pracują w warunkach szczególnie trudnych. Są narażone na wodę, śnieg, mróz, wilgoć, promieniowanie UV, zabrudzenia, wibracje i uszkodzenia mechaniczne. Takie urządzenia powinny być uwzględnione w rocznych przeglądach stanu technicznego jako elementy instalacji narażone na wpływy atmosferyczne lub niszczące działanie użytkowania.
Do takich urządzeń należą m.in.:
- wentylatory dachowe,
- wentylatory garażowe,
- centrale wentylacyjne zlokalizowane na dachu lub zewnętrznie,
- agregaty klimatyzacyjne,
- jednostki zewnętrzne klimatyzacji,
- agregaty wody lodowej,
- pompy ciepła,
- pompy odwodnienia,
- przepompownie,
- automatyka bramowa,
- instalacje domofonowe i kontroli dostępu narażone na warunki zewnętrzne,
- oświetlenie zewnętrzne,
- oprawy na elewacjach,
- oświetlenie terenu,
- zasilanie reklam, szlabanów i bram,
- grzałki tac ociekowych,
- przewody i osprzęt na dachu, elewacji lub w garażu.
W rocznej kontroli nie chodzi o zastąpienie pełnych pomiarów elektrycznych. Chodzi o ocenę, czy urządzenia eksploatowane w trudnych warunkach nie mają widocznych uszkodzeń, nieszczelności, korozji, obluzowanych elementów, uszkodzonych przewodów, niesprawnych obudów, śladów przegrzewania, zalania albo innych objawów mogących wpływać na bezpieczeństwo użytkowania.
Instalacje przeciwpożarowe – nie tylko centralka SAP
Przegląd instalacji przeciwpożarowych nie może ograniczać się do centralki SAP/SSP. System bezpieczeństwa pożarowego budynku to wiele powiązanych ze sobą urządzeń, które muszą zadziałać w określonym scenariuszu pożarowym.
Przepisy przeciwpożarowe wskazują, że urządzenia przeciwpożarowe powinny być wykonane zgodnie z projektem uzgodnionym z rzeczoznawcą ds. zabezpieczeń przeciwpożarowych, a warunkiem dopuszczenia ich do użytkowania jest przeprowadzenie prób i badań potwierdzających prawidłowe działanie. Urządzenia przeciwpożarowe i gaśnice powinny być poddawane przeglądom technicznym i konserwacji zgodnie z Polskimi Normami, dokumentacją techniczno-ruchową i instrukcjami producentów, nie rzadziej niż raz w roku.
W budynku wspólnoty mieszkaniowej przegląd ppoż. powinien obejmować, jeżeli występują:
- centralę SAP/SSP,
- wszystkie detektory dymu, ciepła, wielosensorowe, gazu, CO lub LPG,
- ręczne ostrzegacze pożarowe,
- sygnalizatory akustyczne i optyczne,
- moduły sterujące i monitorujące,
- zasilacze i akumulatory systemów ppoż.,
- dźwiękowy system ostrzegawczy,
- oświetlenie awaryjne,
- oświetlenie ewakuacyjne,
- podświetlane znaki ewakuacyjne,
- klapy przeciwpożarowe,
- odcinające klapy wentylacyjne,
- drzwi i bramy przeciwpożarowe z automatyką zamykania,
- kurtyny przeciwpożarowe,
- system oddymiania garażu,
- system oddymiania i napowietrzania klatek schodowych,
- system oddymiania i napowietrzania korytarzy,
- wentylatory oddymiające,
- klapy dymowe,
- centrale sterujące oddymianiem,
- przyciski oddymiania,
- przyciski ppoż.,
- przeciwpożarowy wyłącznik prądu,
- główny wyłącznik prądu, jeżeli pełni funkcję bezpieczeństwa pożarowego,
- hydranty wewnętrzne,
- zawory hydrantowe,
- pompy pożarowe,
- instalacje tryskaczowe,
- systemy detekcji gazów,
- scenariusz pożarowy i zależności sterowań.
Szczególną uwagę należy zwrócić na przeciwpożarowy wyłącznik prądu. Samo sprawdzenie, czy przycisk istnieje, nie wystarcza. Należy potwierdzić, czy po jego zadziałaniu odłączane są właściwe obwody, a urządzenia, które mają pozostać zasilone w czasie pożaru, rzeczywiście pozostają zasilone. Dotyczy to m.in. oddymiania, napowietrzania, systemów SAP, hydroforni pożarowych, wind pożarowych i innych urządzeń bezpieczeństwa.
Klimatyzacja, woda lodowa i pompy ciepła
Klimatyzacja, agregaty wody lodowej i pompy ciepła powinny być analizowane z kilku perspektyw: technicznej, elektrycznej, energetycznej i środowiskowej.
Po pierwsze, urządzenia zewnętrzne są narażone na warunki atmosferyczne, dlatego powinny być oceniane w kontekście stanu technicznego: mocowania, korozji, odpływu skroplin, tac ociekowych, grzałek, przewodów, izolacji, obudów, fundamentów, wsporników, wibroizolatorów i dostępu serwisowego.
Po drugie, jeżeli urządzenie zawiera fluorowane gazy cieplarniane lub substancje kontrolowane, może podlegać obowiązkom w Centralnym Rejestrze Operatorów. CRO wskazuje, że karty urządzenia zakłada się m.in. dla urządzeń zawierających 5 ton ekwiwalentu CO₂ lub więcej F-gazów z załącznika I rozporządzenia UE 2024/573, a także w innych określonych przypadkach, zależnie od rodzaju substancji i urządzenia.
Zarządca powinien ustalić:
- jaki czynnik znajduje się w urządzeniu,
- jaka jest ilość czynnika,
- jaki jest ekwiwalent CO₂,
- czy urządzenie wymaga karty w CRO,
- czy wykonywane są kontrole szczelności,
- czy wpisy w CRO są aktualne,
- czy serwis wykonuje certyfikowany podmiot,
- czy dokumentacja urządzenia jest kompletna.
Po trzecie, systemy klimatyzacji mogą podlegać okresowym kontrolom efektywności energetycznej. Ministerstwo Rozwoju i Technologii wskazuje, że kontrola systemu klimatyzacji obejmuje ocenę sprawności systemu, doboru jego wielkości do wymogów chłodzenia budynku oraz zdolności do optymalizacji działania w typowych warunkach użytkowania. Co najmniej raz na 5 lat kontroli podlegają dostępne części systemu klimatyzacji o nominalnej mocy chłodniczej większej niż 12 kW oraz połączone systemy klimatyzacji i wentylacji o sumarycznej nominalnej mocy chłodniczej większej niż 70 kW.
CEEB – Centralna Ewidencja Emisyjności Budynków
CEEB dotyczy źródeł ciepła i źródeł spalania paliw. Złożenie deklaracji jest obowiązkiem właścicieli i zarządców budynków. Deklaracja obejmuje źródła ciepła i spalania paliw w budynkach oraz lokalach mieszkalnych i niemieszkalnych.
Dla wspólnoty mieszkaniowej oznacza to, że zarządca powinien pilnować aktualności danych dotyczących źródeł ciepła. Jeżeli w budynku zmienia się źródło ogrzewania, montowana jest nowa kotłownia, pompa ciepła, lokalne źródło ciepła albo inne urządzenie podlegające zgłoszeniu, należy zweryfikować obowiązek aktualizacji deklaracji.
CEEB ma znaczenie nie tylko formalne. Dane o źródłach ciepła mogą być istotne przy kontrolach, programach dotacyjnych, analizie emisyjności budynku i planowaniu modernizacji energetycznej.
c-KOB – cyfrowa książka obiektu budowlanego
Książka obiektu budowlanego jest podstawowym miejscem dokumentowania historii technicznej budynku. System c-KOB służy do prowadzenia książki w formie elektronicznej. GUNB wskazuje, że książka obejmuje m.in. informacje o obiekcie, właścicielu lub zarządcy, kontrolach z art. 62 Prawa budowlanego, ekspertyzach, opiniach technicznych, przeglądach i konserwacji urządzeń przeciwpożarowych, robotach budowlanych, katastrofach budowlanych oraz decyzjach i dokumentach wydanych przez organy administracji.
Wpisy o kontrolach mogą być wprowadzane wyłącznie przez osoby, które te kontrole przeprowadzają. Wpis powinien zawierać m.in. datę kontroli, dane osoby kontrolującej, numer uprawnień, dane właściciela lub zarządcy, zakres kontroli, ustalenia, nieprawidłowości, zalecenia i termin ich realizacji oraz zakres niewykonanych zaleceń z poprzednich kontroli.
Dla zarządcy oznacza to konieczność pilnowania nie tylko samego wykonania przeglądu, ale również tego, czy osoba kontrolująca prawidłowo wprowadziła wpis do c-KOB i czy protokół zawiera realne ustalenia, a nie wyłącznie ogólne stwierdzenie o dobrym stanie technicznym.
CRO – Centralny Rejestr Operatorów
CRO dotyczy urządzeń zawierających F-gazy lub substancje kontrolowane. W budynkach zarządzanych przez wspólnoty mieszkaniowe obowiązek ten może dotyczyć m.in. większych instalacji klimatyzacji, agregatów wody lodowej, pomp ciepła, urządzeń chłodniczych oraz określonych systemów ochrony przeciwpożarowej.
W praktyce zarządca powinien mieć listę wszystkich urządzeń chłodniczych, klimatyzacyjnych i pomp ciepła oraz wiedzieć:
- gdzie urządzenie jest zamontowane,
- jaki ma czynnik chłodniczy,
- ile czynnika zawiera,
- czy przekracza próg wpisu do CRO,
- kto jest operatorem urządzenia,
- kto wykonuje serwis,
- czy wykonywane są kontrole szczelności,
- czy karta urządzenia jest uzupełniana po każdej czynności serwisowej.
Brak karty urządzenia, brak wpisów lub brak kontroli szczelności może być problemem zarówno przy kontroli, jak i w przypadku awarii, wycieku czynnika lub sporu z serwisem.
Co powinien zawierać dobry protokół z przeglądu?
Dobry protokół z przeglądu nie powinien ograniczać się do krótkiego zdania: „stan techniczny dobry”. Powinien być dokumentem, który pozwala zarządcy podjąć decyzje techniczne i finansowe.
Protokół powinien zawierać:
- datę kontroli,
- dane osoby wykonującej kontrolę,
- numer i zakres uprawnień,
- dane budynku,
- dane właściciela lub zarządcy,
- dokładny zakres kontroli,
- opis sprawdzonych elementów,
- ustalenia techniczne,
- dokumentację zdjęciową, jeżeli jest potrzebna,
- wskazanie nieprawidłowości,
- ocenę zagrożeń,
- zalecenia pokontrolne,
- terminy realizacji zaleceń,
- informację o niewykonanych zaleceniach z poprzednich kontroli,
- informację o konieczności wykonania dodatkowej ekspertyzy, pomiarów lub napraw.
Z punktu widzenia zarządcy najważniejsze są zalecenia. Powinny być konkretne, możliwe do wykonania i przypisane do realnego terminu. Zalecenie typu „naprawić instalację” jest mało użyteczne. Lepsze jest wskazanie konkretnego miejsca, rodzaju usterki, ryzyka oraz proponowanego sposobu dalszego postępowania.
Najczęstsze błędy zarządców i wspólnot
Najczęstsze błędy w przeglądach okresowych budynków to:
- brak rozróżnienia między przeglądem wentylacji z art. 62 a pomiarem skuteczności wentylacji,
- pomijanie filtrów w wentylacji mechanicznej,
- brak kontroli detekcji sterującej wentylacją,
- traktowanie przeglądu SAP jako pełnego przeglądu ppoż.,
- brak kontroli klap przeciwpożarowych,
- brak testów oddymiania garażu,
- brak testów oddymiania i napowietrzania klatek schodowych,
- brak testów oddymiania i napowietrzania korytarzy,
- brak funkcjonalnego badania przeciwpożarowego wyłącznika prądu,
- brak kontroli urządzeń ochrony środowiska,
- pomijanie separatorów, osadników, odwodnienia i przepompowni,
- brak kontroli urządzeń elektrycznych narażonych na warunki atmosferyczne,
- brak pełnych pomiarów elektrycznych w cyklu 5-letnim,
- nieaktualne dane w CEEB,
- brak kart urządzeń w CRO,
- niepełne wpisy w c-KOB,
- brak kontroli realizacji zaleceń pokontrolnych,
- zbyt ogólne protokoły bez wskazania ryzyk i terminów.
Praktyczna checklista dla zarządcy
W harmonogramie przeglądów budynku warto uwzględnić:
- przegląd roczny budynku,
- przegląd elementów narażonych na wpływy atmosferyczne,
- przegląd instalacji i urządzeń ochrony środowiska,
- przegląd instalacji gazowej,
- przegląd przewodów kominowych,
- przegląd przewodów wentylacyjnych,
- pomiary skuteczności wentylacji w lokalach, jeżeli występują zgłoszenia lub potrzeba potwierdzenia parametrów,
- przegląd filtrów i central wentylacyjnych,
- przegląd detekcji CO, LPG, CO₂, wilgotności lub innych czujników,
- przegląd wentylatorów dachowych i garażowych,
- przegląd klimatyzatorów, agregatów i pomp ciepła,
- przegląd oświetlenia zewnętrznego i urządzeń elektrycznych narażonych na warunki atmosferyczne,
- przegląd 5-letni budynku,
- 5-letnie badanie instalacji elektrycznej,
- 5-letnie badanie instalacji piorunochronnej,
- przegląd urządzeń przeciwpożarowych,
- przegląd oświetlenia awaryjnego,
- przegląd klap przeciwpożarowych,
- przegląd oddymiania i napowietrzania,
- badanie przeciwpożarowego wyłącznika prądu,
- kontrolę aktualności CEEB,
- kontrolę kart urządzeń w CRO,
- prowadzenie c-KOB,
- kontrolę realizacji zaleceń z poprzednich lat.
FAQ – najczęstsze pytania zarządców
Czy pomiar przepływu powietrza w mieszkaniu zastępuje przegląd wentylacji?
Nie. Przegląd wentylacji z art. 62 dotyczy kontroli stanu technicznego przewodów wentylacyjnych. Pomiar przepływu powietrza na kratce jest dodatkową czynnością techniczną, która pozwala ocenić skuteczność wentylacji w lokalu.
Czy filtry w wentylacji powinny być ujęte w przeglądzie?
Tak, jeżeli budynek ma wentylację mechaniczną, centrale wentylacyjne, rekuperację albo nawiewno-wywiewne układy obsługujące części wspólne, garaż lub lokale usługowe. Stan filtrów wpływa na wydajność, czystość powietrza, zużycie energii i skuteczność całego systemu.
Czy detekcja CO/LPG w garażu wymaga kontroli?
Tak. Detekcja powinna być sprawdzana zgodnie z dokumentacją producenta i projektem. Należy potwierdzić nie tylko stan czujników, ale także reakcję systemu: załączenie wentylacji, alarmów, sygnalizacji i ewentualnych sterowań.
Czy pełne pomiary elektryczne trzeba wykonywać co roku?
Co do zasady pełne badanie instalacji elektrycznej i piorunochronnej wykonuje się co najmniej raz na 5 lat. Natomiast urządzenia zasilane elektrycznie narażone na warunki atmosferyczne, takie jak wentylatory dachowe, klimatyzatory, agregaty, pompy, oprawy zewnętrzne czy automatyka, powinny być oceniane w ramach rocznej kontroli stanu technicznego elementów narażonych na wpływy atmosferyczne i eksploatacyjne.
Czy przegląd ppoż. to tylko SAP?
Nie. Przegląd ppoż. powinien obejmować wszystkie urządzenia przeciwpożarowe występujące w budynku, w tym detektory, ROP-y, sygnalizatory, oświetlenie awaryjne, klapy przeciwpożarowe, oddymianie, napowietrzanie, hydranty, przeciwpożarowy wyłącznik prądu i inne elementy wynikające z projektu oraz scenariusza pożarowego.
Czy instalacje ochrony środowiska naprawdę podlegają przeglądom?
Tak. Instalacje i urządzenia służące ochronie środowiska są wskazane w art. 62 Prawa budowlanego jako element objęty kontrolą co najmniej raz w roku. W budynkach mieszkalnych mogą to być m.in. kanalizacja, separatory, osadniki, przyłącza kanalizacyjne, urządzenia do gromadzenia odpadów, urządzenia ochrony powietrza i zabezpieczenia akustyczne.
Podsumowanie
Przeglądy okresowe budynków są jednym z najważniejszych narzędzi zarządzania bezpieczeństwem technicznym nieruchomości. Dobrze wykonany przegląd nie ogranicza się do formalnego protokołu. Powinien wskazywać realny stan budynku, konkretne ryzyka, zalecenia, terminy i priorytety.
Z perspektywy zarządcy wspólnoty mieszkaniowej szczególnej uwagi wymagają wentylacja, pomiary skuteczności wentylacji, filtry, detekcja, instalacja gazowa, instalacja elektryczna, urządzenia zewnętrzne, instalacje przeciwpożarowe, urządzenia ochrony środowiska, klimatyzacja, woda lodowa, CEEB, c-KOB i CRO.
Najlepszą praktyką jest prowadzenie jednego spójnego harmonogramu przeglądów dla całego budynku. Powinien on obejmować nie tylko terminy ustawowe, ale również wymagania producentów urządzeń, dokumentację techniczno-ruchową, scenariusz pożarowy, zalecenia z poprzednich protokołów i rzeczywiste problemy zgłaszane przez mieszkańców.
Dobrze prowadzona dokumentacja chroni zarządcę, wspólnotę i mieszkańców. Pozwala ograniczyć ryzyko awarii, szybciej reagować na usterki, planować remonty i wykazać przed organami nadzoru budowlanego, że budynek jest utrzymywany zgodnie z przepisami oraz zasadami wiedzy technicznej.
Chcesz uporządkować obowiązki konkretnego obiektu? Pokaż raport obowiązków budynku — odpowiedz na kilka pytań i sprawdź kontrole, terminy oraz miejsca wpisów i zgłoszeń.
