Pomiary wentylacji w mieszkaniach Kraków – dla wspólnot i zarządców nieruchomości

Pomiary wentylacji w budynku wielorodzinnym nie powinny polegać wyłącznie na przyłożeniu anemometru do kratki i wpisaniu wyniku do tabeli. Jeżeli przepływ powietrza jest za mały albo odbywa się w niewłaściwym kierunku, trzeba jeszcze znaleźć przyczynę problemu i wskazać sposób jego usunięcia.

Wykonujemy pomiary wentylacji w mieszkaniach w Krakowie dla wspólnot mieszkaniowych, zarządców i administratorów nieruchomości. Obsługujemy wiele budynków mieszkalnych, dlatego mamy duże doświadczenie nie tylko w prowadzeniu samych pomiarów, ale przede wszystkim w regulacji instalacji, diagnostyce i rozwiązywaniu problemów związanych z wentylacją.

Dysponujemy własnymi specjalistami od wentylacji, automatyki i instalacji elektrycznych. Dzięki temu możemy sprawdzić cały system – od kratki w mieszkaniu, przez piony i przewody, po wentylatory dachowe, centrale, zasilanie oraz układy sterowania.

Pomiar wentylacji powinien prowadzić do znalezienia przyczyny

Z punktu widzenia mieszkańca problem zazwyczaj pojawia się przy kratce. W łazience utrzymuje się wilgoć, na oknach wykrapla się woda, w mieszkaniu czuć zapachy od sąsiadów albo powietrze zaczyna nawiewać z przewodu do pomieszczenia.

Nie oznacza to jednak, że przyczyna znajduje się w tym samym mieszkaniu.

Na działanie wentylacji wpływają między innymi:

• drożność i szczelność przewodów,
• możliwość dopływu powietrza zewnętrznego,
• stan nawiewników okiennych lub ściennych,
• podcięcia i otwory w drzwiach,
• wydajność wentylatorów dachowych,
• ustawienie przepustnic i regulatorów,
• praca falowników,
• działanie automatyki i czujników,
• harmonogram pracy urządzeń,
• sposób podłączenia okapów kuchennych,
• wentylatory zamontowane przez mieszkańców,
• zmiany wykonane w instalacji bez uzgodnienia z zarządcą,
• różnica ciśnień oraz warunki atmosferyczne.

Dlatego prawidłowy wynik pomiaru nie powinien ograniczać się do jednej wartości. Trzeba również opisać warunki, w których został uzyskany, i sprawdzić, jak poszczególne elementy instalacji wpływają na siebie.

Różnicę pomiędzy sprawdzeniem przewodu a oceną rzeczywistego działania instalacji opisujemy szerzej w artykule: Przegląd stanu technicznego wentylacji zgodnie z art. 62 Prawa budowlanego – co faktycznie obejmuje?.

Przegląd wentylacji a pomiary skuteczności – to nie jest to samo

Kontrola przewodów wentylacyjnych i pomiar skuteczności działania wentylacji odpowiadają na dwa różne pytania.

Kontrola przewodu ma ustalić przede wszystkim, czy jest on drożny, szczelny i bezpieczny do dalszego użytkowania. Pomiar skuteczności pokazuje natomiast, czy instalacja rzeczywiście usuwa z pomieszczenia wymaganą lub projektowaną ilość powietrza.

Przewód może być drożny, a wentylacja w mieszkaniu nadal może działać nieprawidłowo. Powodem może być brak nawiewu, niesprawny wentylator, niewłaściwa regulacja, uszkodzenie automatyki albo ingerencja wykonana w innym lokalu podłączonym do tego samego pionu.

Dlatego pomiary skuteczności należy traktować jako uzupełnienie kontroli technicznej i narzędzie do rzeczywistej oceny działania instalacji, a nie jako automatyczny zamiennik ustawowej kontroli przewodów.

Co sprawdzamy podczas pomiarów wentylacji w mieszkaniach?

Zakres prac dopasowujemy do rodzaju instalacji i problemów występujących w budynku. Inaczej kontroluje się wentylację grawitacyjną w starej kamienicy, inaczej instalację wyposażoną w wentylatory dachowe, a jeszcze inaczej system mechaniczny lub higrosterowany.

Podczas pomiarów możemy sprawdzić:

• kierunek przepływu powietrza na kratkach,
• rzeczywisty strumień powietrza usuwanego z pomieszczeń,
• stan i rodzaj kratek wentylacyjnych,
• otwarcie oraz stan nawiewników,
• możliwość dopływu powietrza przez stolarkę okienną,
• przepływ powietrza pomiędzy pokojami a kuchnią i łazienką,
• podcięcia i otwory transferowe w drzwiach,
• obecność urządzeń wywołujących podciśnienie,
• sposób podłączenia okapów i wentylatorów,
• różnice pomiędzy lokalami podłączonymi do jednego pionu,
• zgodność zastanej instalacji z dokumentacją budynku.

W protokole odnotowujemy również warunki pomiaru. Znaczenie ma między innymi stan otwarcia nawiewników, położenie okien i drzwi, praca wentylatorów dachowych oraz urządzeń znajdujących się w mieszkaniu.

Sam zapis, że na kratce uzyskano określoną wartość, może być mylący, jeżeli nie wiadomo, w jakich warunkach wykonano badanie.

Dlaczego warto zlecić nam pomiary wentylacji?

Naszą największą przewagą jest doświadczenie w regulacji, diagnostyce i usuwaniu problemów związanych z wentylacją. Nie ograniczamy się do stwierdzenia, że wydajność na kratce jest za mała.

Jeżeli wynik jest nieprawidłowy, możemy sprawdzić, czy przyczyną jest:

• brak odpowiedniego nawiewu,
• niedrożność lub nieszczelność przewodu,
• nieprawidłowa regulacja instalacji,
• niesprawny wentylator,
• błędny kierunek obrotów,
• uszkodzony regulator lub falownik,
• niewłaściwy harmonogram pracy,
• brak sygnału sterującego,
• usterka instalacji elektrycznej,
• nieprawidłowe działanie czujnika lub presostatu,
• samowolna zmiana wykonana w jednym z mieszkań.

Mamy własnych specjalistów od automatyki i instalacji elektrycznych. Dzięki temu w przypadku wentylacji mechanicznej możemy sprawdzić nie tylko urządzenie, ale również jego zasilanie, zabezpieczenia i sposób sterowania.

Nie kończymy diagnostyki informacją, że „wentylator nie pracuje”. Ustalamy, czy uszkodzone jest samo urządzenie, czy problem leży w automatyce, instalacji elektrycznej, falowniku, czujniku albo braku sygnału sterującego.

To szczególnie ważne w nowych budynkach, w których prawidłowe działanie wentylacji zależy od współpracy wielu urządzeń. Samo sprawdzenie drożności kanału nie pozwala ocenić całego systemu.

Pomiary w całym budynku zamiast kontroli jednego mieszkania

Jeżeli problem występuje w kilku mieszkaniach znajdujących się w jednym pionie, nie należy traktować każdego lokalu jako oddzielnego przypadku.

Cofanie powietrza w jednym mieszkaniu może być spowodowane wentylatorem zamontowanym kilka kondygnacji niżej. Zapachy mogą przedostawać się przez niewłaściwie podłączony okap, a niska wydajność w całym pionie może wynikać z nieprawidłowej pracy wentylatora dachowego lub błędnej regulacji.

W takiej sytuacji:

1. analizujemy zgłoszenia mieszkańców,
2. wykonujemy pomiary w lokalach podłączonych do danego pionu,
3. porównujemy wyniki na poszczególnych kondygnacjach,
4. sprawdzamy kierunki przepływu,
5. kontrolujemy urządzenia dachowe,
6. weryfikujemy automatykę i zasilanie,
7. porównujemy instalację z dokumentacją,
8. wskazujemy prawdopodobną przyczynę,
9. przygotowujemy zalecenia dotyczące regulacji lub naprawy,
10. po wykonaniu prac przeprowadzamy pomiary kontrolne.

Takie podejście pozwala rozwiązać problem, a nie tylko odnotować jego występowanie w protokole.

Organizacja pomiarów dla wspólnot mieszkaniowych

Przy większych budynkach istotna jest odpowiednia organizacja wejść do lokali. Uzgadniamy z zarządcą harmonogram, zakres prac oraz sposób przekazania wyników. W razie potrzeby można wyznaczyć dodatkowy termin dla mieszkańców, którzy nie mogli udostępnić lokalu podczas pierwszej kontroli.

Brak dostępu do pojedynczego mieszkania nie zawsze uniemożliwia ocenę całej instalacji. Jeżeli jednak lokal może być związany z problemem występującym w pionie, jego sprawdzenie może okazać się konieczne.

W protokole wskazujemy:

• które mieszkania zostały sprawdzone,
• które lokale nie zostały udostępnione,
• jakie elementy instalacji skontrolowano,
• gdzie stwierdzono nieprawidłowości,
• czy brak dostępu ograniczył możliwość oceny pionu,
• czy należy wyznaczyć termin uzupełniający.

Zasady postępowania w takiej sytuacji omawiamy w poradniku: Co zrobić, gdy mieszkaniec nie wpuszcza na przegląd wentylacji?.

Co otrzymuje zarządca po zakończeniu prac?

Dokumentacja powinna być czytelna również dla osoby, która nie uczestniczyła w pomiarach. Musi pokazywać, co sprawdzono, jakie wyniki uzyskano i jakie dalsze działania należy podjąć.

W zależności od uzgodnionego zakresu przygotowujemy:

• protokół z przeprowadzonych pomiarów,
• zestawienie wyników dla poszczególnych mieszkań,
• opis warunków pomiarowych,
• wykaz lokali udostępnionych i nieudostępnionych,
• dokumentację zdjęciową,
• wykaz stwierdzonych usterek,
• opis zmian wykonanych przez mieszkańców,
• podział zaleceń na dotyczące części wspólnych i poszczególnych lokali,
• zalecenia dotyczące naprawy, regulacji lub dalszej diagnostyki,
• wyniki pomiarów kontrolnych wykonanych po usunięciu usterek.

Podział odpowiedzialności pomiędzy wspólnotą a właścicielem mieszkania nie zawsze przebiega po granicy lokalu. Znaczenie ma funkcja danego elementu oraz rzeczywista przyczyna problemu. Więcej na ten temat można przeczytać w artykule: Czy zarządca odpowiada za wentylację w mieszkaniu?.

Najczęstsze problemy z wentylacją w budynkach w Krakowie

Obsługujemy zarówno starsze kamienice i bloki z wentylacją grawitacyjną, jak i nowe budynki wyposażone w wentylację mechaniczną lub higrosterowaną.

W starszych budynkach najczęściej spotykamy:

• niedrożne lub nieszczelne przewody,
• brak nawiewników po wymianie okien,
• odwrócony ciąg,
• niewłaściwie podłączone okapy,
• wentylatory zamontowane w kratkach,
• przebudowane podłączenia do pionów,
• różnice w działaniu wentylacji pomiędzy kondygnacjami.

W nowszych budynkach problemy częściej dotyczą:

• nieprawidłowej regulacji,
• zmienionych nastaw wentylatorów,
• uszkodzonej automatyki,
• błędnych harmonogramów pracy,
• awarii czujników i regulatorów,
• zamkniętych lub wymienionych kratek systemowych,
• zużycia urządzeń dachowych,
• braku równowagi pomiędzy nawiewem i wywiewem.

Jeżeli problemem są zapachy przedostające się pomiędzy mieszkaniami, warto przeczytać również artykuł: Dlaczego w mieszkaniu czuć zapach z wentylacji?.

Pomiary i regulacja wentylacji garaży w Krakowie

Obsługa instalacji wentylacyjnych w budynku wielorodzinnym nie kończy się na mieszkaniach. W nowych inwestycjach jednym z najbardziej rozbudowanych systemów jest często wentylacja garażu podziemnego.

W garażach wykonujemy:

• pomiary wydajności wentylacji bytowej,
• pomiary instalacji nawiewnych i wyciągowych,
• kontrolę wentylatorów kanałowych i strumieniowych,
• regulację instalacji,
• kontrolę automatyki i zasilania,
• sprawdzenie reakcji systemu na sygnały sterujące,
• testy systemu detekcji CO i LPG,
• sprawdzenie progów i sekwencji działania,
• kontrolę wentylacji pożarowej,
• testy systemu oddymiania,
• sprawdzenie matrycy sterowań,
• kontrolę klap przeciwpożarowych,
• sprawdzenie współpracy wentylacji z pozostałymi systemami bezpieczeństwa.

W garażu nie wystarczy sprawdzić, czy wentylatory się uruchamiają. Trzeba ustalić, który sygnał je uruchomił, w jakim trybie pracują, czy osiągają wymaganą wydajność i czy realizują właściwą sekwencję sterowania.

Wentylacja bytowa, detekcja CO/LPG i oddymianie

W jednym garażu mogą działać trzy powiązane ze sobą, ale pełniące różne funkcje systemy:

• wentylacja bytowa,
• detekcja CO i LPG,
• wentylacja pożarowa.

Wentylacja bytowa odpowiada za usuwanie zanieczyszczeń podczas normalnego użytkowania garażu. Detektory CO i LPG wykrywają przekroczenie ustalonych progów i przekazują sygnał do automatyki. Wentylacja pożarowa działa natomiast według scenariusza przewidzianego na wypadek pożaru.

W niektórych budynkach te same wentylatory wykorzystywane są w kilku trybach pracy. Zmieniają się jednak ich wydajność, kierunek przepływu, sposób sterowania oraz priorytet działania. Dlatego przegląd musi obejmować cały ciąg zależności: od detektora, przez centralę i automatykę, po rzeczywiste uruchomienie odpowiednich urządzeń.

Różnice pomiędzy tymi systemami wyjaśniamy w artykule: Wentylacja pożarowa garażu – czym różni się od wentylacji bytowej i detekcji CO/LPG?.

W ramach kompleksowej obsługi możemy wykonać również przegląd klap przeciwpożarowych oraz przegląd wentylatorów oddymiających.

Jedna firma do pomiarów, regulacji i usunięcia usterki

Dla zarządcy największą trudnością często nie jest wykonanie samego pomiaru, lecz dalsza diagnostyka. Jedna firma sprawdza kratki, druga wentylator, trzecia automatykę, a kolejna instalację elektryczną. Każdy ocenia swój fragment, ale nikt nie sprawdza współpracy całego systemu.

Możemy objąć jednym zakresem:

• pomiary wentylacji w mieszkaniach,
• diagnostykę całych pionów,
• przegląd urządzeń wentylacyjnych,
• regulację instalacji,
• naprawę wentylatorów i central,
• diagnostykę automatyki,
• prace elektryczne,
• przegląd wentylacji garażu,
• testy detekcji CO/LPG,
• kontrolę systemów oddymiania,
• przegląd klap przeciwpożarowych,
• pomiary kontrolne po wykonaniu napraw.

Takie podejście skraca czas potrzebny na znalezienie usterki i ogranicza przerzucanie odpowiedzialności pomiędzy wykonawcami. Zarządca otrzymuje jeden protokół, spójne zalecenia i możliwość zlecenia dalszych prac zespołowi, który zna już instalację.

Więcej o łączeniu zakresów przeglądów można przeczytać w materiale: Przeglądy techniczne budynków dla wspólnot mieszkaniowych – co warto zlecić jednej firmie?.

Budynki wielkopowierzchniowe – zawiadomienie PINB

Budynki o powierzchni zabudowy przekraczającej 2000 m² podlegają kontroli okresowej co najmniej dwa razy w roku – do 31 maja i do 30 listopada.

Kryterium powierzchni dachu przekraczającej 1000 m² odnosi się natomiast do innych obiektów budowlanych niż budynki. Nie należy automatycznie stosować go do budynków mieszkalnych.

W terminie 7 dni od zakończenia kontroli wykonywanej zgodnie z art. 62 ust. 1 pkt 3 Prawa budowlanego osoba przeprowadzająca kontrolę zawiadamia właściwy organ nadzoru budowlanego:

• za pomocą systemu c-KOB, jeżeli książka obiektu prowadzona jest elektronicznie,
• na piśmie, jeżeli dla obiektu nie prowadzi się książki w systemie c-KOB.

Obowiązek ten dotyczy okresowej kontroli obiektu wielkopowierzchniowego, a nie każdego oddzielnego pomiaru wentylacji wykonanego w mieszkaniu.

Budynki znajdujące się w granicach Krakowa

Właściwym organem jest:

Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego w Krakowie – Powiat Grodzki
ul. Wielicka 28A
30-552 Kraków

Budynki znajdujące się w powiecie krakowskim

Dla budynków położonych między innymi w Skawinie, Liszkach, Zabierzowie, Zielonkach, Mogilanach, Michałowicach i Wielkiej Wsi właściwy jest:

Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego dla Powiatu Krakowskiego
al. Juliusza Słowackiego 20
30-037 Kraków

Kraków jako miasto na prawach powiatu oraz powiat krakowski obsługiwane są przez dwa odrębne inspektoraty. Przed złożeniem zawiadomienia należy więc sprawdzić administracyjne położenie obiektu.

Pomiary wentylacji – Kraków i okolice

Pomiary, przeglądy i diagnostykę instalacji wentylacyjnych wykonujemy przede wszystkim na terenie Krakowa oraz okolicznych miejscowości. Obsługujemy wspólnoty mieszkaniowe, zarządców nieruchomości, administratorów, deweloperów oraz właścicieli obiektów komercyjnych.

Działamy między innymi na terenie:

• Krakowa,
• Skawiny,
• Wieliczki,
• Niepołomic,
• Zabierzowa,
• Zielonek,
• Liszek,
• Mogilan,
• Wielkiej Wsi,
• pozostałych miejscowości Małopolski.

Jeżeli mieszkańcy zgłaszają wilgoć, zapachy z kratek, brak przepływu, cofanie powietrza albo nadmierny hałas, możemy rozpocząć od pomiarów w wybranych lokalach. Gdy problem obejmuje kilka mieszkań lub cały pion, przygotowujemy zakres diagnostyki całej instalacji.

W przypadku wentylacji mechanicznej sprawdzamy również urządzenia, automatykę, sterowanie i zasilanie. Celem nie jest samo sporządzenie protokołu, ale znalezienie przyczyny problemu i wskazanie rozwiązania, które pozwoli przywrócić prawidłową pracę instalacji.