Przeglądy techniczne budynków to nie tylko „obejrzenie instalacji” albo wykonanie czynności serwisowych. W przypadku kontroli okresowych wynikających z art. 62 Prawa budowlanego kluczowe znaczenie ma to, kto dokonuje oceny stanu technicznego, w jakim zakresie ma do tego uprawnienia oraz kto bierze odpowiedzialność za wydany protokół.
W praktyce bardzo często dochodzi do pomieszania trzech różnych pojęć:
- serwisu lub konserwacji instalacji,
- pomiarów pomocniczych, np. pomiarów przepływu powietrza anemometrem,
- kontroli okresowej stanu technicznego budynku lub instalacji zakończonej protokołem.
To rozróżnienie jest bardzo ważne dla zarządcy, wspólnoty mieszkaniowej i właściciela obiektu. Technik serwisu może wykonać czyszczenie, konserwację, regulację, pomiary lub sprawdzenia eksploatacyjne. Natomiast osoba posiadająca odpowiednie uprawnienia budowlane lub kwalifikacje wymagane przepisami ocenia, czy dana instalacja lub element budynku znajduje się w stanie pozwalającym na dalsze bezpieczne użytkowanie.
Podstawa prawna przeglądów technicznych budynków
Podstawowym przepisem regulującym obowiązkowe kontrole okresowe budynków jest art. 62 ustawy Prawo budowlane. Zgodnie z nim obiekty budowlane powinny być w czasie użytkowania poddawane przez właściciela lub zarządcę okresowym kontrolom. Kontrola roczna obejmuje m.in. elementy budynku, budowli i instalacje narażone na szkodliwe wpływy atmosferyczne, instalacje i urządzenia służące ochronie środowiska, instalacje gazowe oraz przewody kominowe: dymowe, spalinowe i wentylacyjne.
Co najmniej raz na 5 lat należy przeprowadzić szerszą kontrolę, obejmującą sprawdzenie stanu technicznego i przydatności do użytkowania obiektu budowlanego, estetyki obiektu i jego otoczenia. W ramach tej kontroli należy również objąć badaniem instalację elektryczną i piorunochronną, m.in. w zakresie stanu połączeń, osprzętu, zabezpieczeń, środków ochrony od porażeń, oporności izolacji przewodów oraz uziemień instalacji i aparatów.
W przypadku budynków o powierzchni zabudowy przekraczającej 2000 m² oraz innych obiektów budowlanych o powierzchni dachu przekraczającej 1000 m² przepisy przewidują kontrole co najmniej dwa razy w roku, w terminach do 31 maja oraz do 30 listopada.
Kto może przeprowadzać kontrole okresowe?
Co do zasady kontrole okresowe z art. 62 Prawa budowlanego przeprowadzają osoby posiadające uprawnienia budowlane w odpowiedniej specjalności. Odpowiednia specjalność oznacza, że zakres uprawnień osoby kontrolującej musi odpowiadać zakresowi kontrolowanego elementu lub instalacji. Inne uprawnienia są właściwe dla konstrukcji budynku, inne dla instalacji sanitarnych, a inne dla instalacji elektrycznych i elektroenergetycznych.
Prawo budowlane przewiduje również szczególne przypadki. Kontrolę stanu technicznego instalacji elektrycznych, piorunochronnych i gazowych mogą wykonywać osoby posiadające uprawnienia budowlane w odpowiedniej specjalności albo osoby posiadające kwalifikacje wymagane przy wykonywaniu dozoru nad eksploatacją urządzeń, instalacji i sieci energetycznych lub gazowych.
W przypadku przewodów kominowych przepisy rozróżniają zakres uprawnień. Mistrz kominiarski może kontrolować przewody dymowe oraz grawitacyjne przewody spalinowe i wentylacyjne. Natomiast przewody, w których ciąg kominowy jest wymuszony pracą urządzeń mechanicznych, w tym przewody wentylacji mechanicznej, powinny być kontrolowane przez osoby posiadające uprawnienia budowlane odpowiedniej specjalności. GUNB wskazuje wprost, że kominiarze nie mogą przeprowadzać kontroli przewodów wentylacji mechanicznej, jeżeli mieszczą się one wyłącznie w zakresie art. 62 ust. 6 pkt 2 Prawa budowlanego.
Technik serwisu a osoba z uprawnieniami – najważniejsze rozróżnienie
W praktyce w budynkach wielorodzinnych wiele czynności wykonują technicy serwisu. Dotyczy to np. czyszczenia separatorów, wymiany filtrów, czyszczenia wentylatorów, pomiarów wydajności wentylacji, sprawdzenia działania automatyki, czyszczenia czerpni i wyrzutni, kontroli drożności odpływów skroplin czy wykonania pomiarów pomocniczych.
Nie oznacza to jednak, że każda taka czynność jest automatycznie przeglądem okresowym z art. 62 Prawa budowlanego.
Technik serwisu wykonuje czynności techniczne. Osoba z uprawnieniami dokonuje oceny stanu technicznego i sporządza protokół kontroli okresowej.
To bardzo ważne rozróżnienie. Osoba posiadająca uprawnienia sanitarne nie musi osobiście czyścić separatora, wymieniać filtrów w wentylatorni czy wykonywać pomiarów anemometrem w każdym mieszkaniu. Jej rolą jest ocena, czy instalacja lub urządzenie znajduje się w stanie technicznym pozwalającym na dalsze użytkowanie, a jeżeli stwierdza nieprawidłowości – wskazanie zaleceń i terminów ich usunięcia.
Przykład: separator substancji ropopochodnych
Separator substancji ropopochodnych może być elementem instalacji służącej ochronie środowiska. Prawo budowlane wskazuje, że corocznej kontroli podlegają instalacje i urządzenia służące ochronie środowiska, choć GUNB zaznacza, że przepisy nie definiują szczegółowo, co należy rozumieć pod tym pojęciem.
W praktyce wygląda to następująco:
- technik serwisu lub wyspecjalizowana firma wykonuje czyszczenie separatora,
- odbiór odpadów odbywa się zgodnie z wymaganiami środowiskowymi,
- serwis może sporządzić protokół czyszczenia lub kartę wykonania usługi,
- osoba z uprawnieniami sanitarnymi ocenia stan techniczny urządzenia, dostępność, szczelność widocznych elementów, kompletność dokumentacji, historię czyszczeń i ewentualne zagrożenia dla środowiska,
- protokół z kontroli okresowej podpisuje osoba posiadająca właściwe uprawnienia.
Osoba z uprawnieniami sanitarnymi nie jest od tego, aby fizycznie wybierać osad, czyścić separator lub wykonywać usługę asenizacyjną. Jej zadaniem jest przeprowadzenie kontroli w takim zakresie, aby mogła odpowiedzialnie stwierdzić, czy urządzenie może być dalej eksploatowane.
Przykład: wentylacja i pomiary anemometrem
Podobnie wygląda sytuacja z wentylacją. Bardzo często zarządcy pytają, czy pomiar skuteczności wentylacji w mieszkaniach, wykonany anemometrem na kratkach wentylacyjnych, jest przeglądem wentylacji wynikającym z art. 62 Prawa budowlanego.
Nie zawsze.
Pomiar przepływu powietrza może być bardzo przydatnym badaniem technicznym. Może pokazać, czy ilość powietrza usuwanego z lokalu odpowiada założeniom projektowym, normom lub warunkom technicznym. Może być też konieczny przy reklamacjach, zawilgoceniach, problemach z nawiewnikami, wentylacją higrosterowaną, wentylacją jednorurową, wentylacją mechaniczną lub instalacją ciśnieniową.
Ale sam pomiar anemometrem nie jest jeszcze pełną kontrolą okresową stanu technicznego instalacji. Przegląd z art. 62 polega na ocenie stanu technicznego przewodów, urządzeń, elementów instalacji i ich przydatności do dalszego użytkowania. GUNB podkreśla, że o uznaniu danej czynności za kontrolę okresową decyduje przede wszystkim faktyczny zakres wykonanych czynności oraz cel sprawdzenia, a nie sama nazwa usługi.
Oznacza to, że pomiary przepływu powietrza mogą być:
- osobną usługą diagnostyczną,
- elementem szerszego przeglądu instalacji,
- materiałem pomocniczym dla osoby uprawnionej,
- podstawą do wydania zaleceń regulacyjnych lub serwisowych.
Nie powinny być jednak automatycznie utożsamiane z obowiązkowym przeglądem wentylacji z art. 62.
Kto wybiera sposób oceny stanu technicznego?
Przepisy określają, co ma być skontrolowane, ale nie opisują jednej uniwersalnej metody dla każdego budynku, każdej instalacji i każdego przypadku. Inaczej ocenia się prostą wentylację grawitacyjną, inaczej wentylację mechaniczną, inaczej garaż podziemny, separator, instalację oddymiania, instalację klimatyzacji, a jeszcze inaczej instalację elektryczną.
Dlatego w praktyce to osoba przeprowadzająca kontrolę dobiera sposób oceny do rodzaju obiektu, instalacji, dokumentacji, wieku urządzeń, historii awarii i ryzyk występujących w budynku. Może oprzeć się na oględzinach, próbach działania, dokumentacji technicznej, protokołach serwisowych, pomiarach, badaniach dodatkowych, dokumentacji fotograficznej, rozmowach z obsługą obiektu lub analizie wcześniejszych zaleceń.
Nie oznacza to dowolności. Osoba podpisująca protokół musi działać zgodnie z przepisami, zasadami wiedzy technicznej i należytą starannością. Prawo budowlane wskazuje, że osoby wykonujące samodzielne funkcje techniczne odpowiadają za wykonywanie tych funkcji zgodnie z przepisami, wiedzą techniczną, należytą starannością, właściwą organizacją, bezpieczeństwem i jakością.
Co może wykonać technik serwisu, a co osoba uprawniona?
| Czynność | Kto zwykle wykonuje? | Czy to jest przegląd z art. 62? | Znaczenie dla protokołu |
|---|---|---|---|
| Czyszczenie separatora | Firma serwisowa / technik / firma asenizacyjna | Nie, to czynność serwisowa | Może być dowodem utrzymania urządzenia |
| Czyszczenie filtrów wentylacji | Technik serwisu | Nie, to konserwacja | Może potwierdzać prawidłową eksploatację |
| Pomiar przepływu powietrza anemometrem | Technik, serwisant, osoba wykonująca pomiary | Sam pomiar nie musi być kontrolą z art. 62 | Może być załącznikiem lub materiałem pomocniczym |
| Ocena stanu technicznego wentylacji mechanicznej | Osoba z odpowiednimi uprawnieniami budowlanymi | Tak, jeżeli wykonywana jest jako kontrola okresowa | Podstawa protokołu |
| Kontrola instalacji elektrycznej i piorunochronnej | Osoba z uprawnieniami budowlanymi lub kwalifikacjami dozoru | Tak, w zakresie art. 62 | Podstawa protokołu 5-letniego |
| Kontrola przewodów dymowych i grawitacyjnych przewodów spalinowych oraz wentylacyjnych | Mistrz kominiarski lub osoba z odpowiednimi uprawnieniami | Tak | Protokół w wymaganej formie |
| Kontrola stanu technicznego przewodów wentylacji mechanicznej | Osoba z uprawnieniami budowlanymi odpowiedniej specjalności | Tak | Protokół z kontroli przewodów kominowych w CEEB |
| Ocena stanu technicznego separatora jako urządzenia ochrony środowiska | Osoba z odpowiednimi uprawnieniami, najczęściej sanitarnymi | Tak, jeżeli obejmuje kontrolę z art. 62 ust. 1 pkt 1 lit. b | Protokół kontroli okresowej |
Czy osoba z uprawnieniami może korzystać z pracy techników?
Tak, ale trzeba to dobrze rozumieć.
W dużych budynkach wielorodzinnych, garażach podziemnych, hotelach, obiektach usługowych i wspólnotach mieszkaniowych część czynności technicznych wykonują serwisanci. Jest to normalne i praktycznie konieczne. Technik może sprawdzić urządzenie, wykonać pomiar, sporządzić kartę serwisową, oczyścić element, wykonać próbę działania lub przygotować dokumentację fotograficzną.
Osoba przeprowadzająca kontrolę nie może jednak ograniczyć się do automatycznego podpisania cudzej pracy bez własnej oceny. Jeżeli podpisuje protokół z kontroli okresowej, to bierze odpowiedzialność za ustalenia, zalecenia i wniosek końcowy. Musi więc mieć realną podstawę do oceny: znać zakres wykonanych czynności, zweryfikować wyniki, ocenić ich wiarygodność i zdecydować, czy instalacja nadaje się do dalszego użytkowania.
Inaczej mówiąc: serwis może wykonać czynności pomocnicze, ale protokół kontroli okresowej wydaje osoba uprawniona.
Co powinien zawierać protokół z przeglądu technicznego?
Zgodnie z art. 62a Prawa budowlanego osoba przeprowadzająca kontrolę sporządza protokół. Protokół powinien zawierać co najmniej: datę kontroli, dane osoby przeprowadzającej kontrolę wraz z numerem uprawnień i specjalnością, dane właściciela lub zarządcy, identyfikację obiektu, zakres kontroli, ustalenia, wskazanie nieprawidłowości, zalecenia, terminy ich wykonania oraz zakres niewykonanych zaleceń z poprzednich kontroli.
Do protokołu dołącza się kopie dokumentów potwierdzających uprawnienia lub kwalifikacje osoby przeprowadzającej kontrolę, o ile przepisy nie przewidują zwolnienia z tego obowiązku, np. w przypadku osób wpisanych do centralnego rejestru osób posiadających uprawnienia budowlane.
W przypadku kontroli przewodów kominowych, w tym przewodów wentylacyjnych, protokół sporządza się w formie dokumentu elektronicznego z wykorzystaniem systemu Centralnej Ewidencji Emisyjności Budynków. GUNB wskazuje, że dotyczy to również przewodów wentylacji mechanicznej.
c-KOB, CEEB i obowiązki dokumentacyjne
Dla obiektów, dla których prowadzona jest książka obiektu budowlanego, bardzo ważne jest prawidłowe dokumentowanie kontroli. Wpisy o kontrolach w c-KOB mogą być wprowadzane wyłącznie przez osoby, które te kontrole przeprowadzają.
Nie należy jednak mylić wpisu w c-KOB z samym protokołem. GUNB wyjaśnia, że wpis o kontroli jest obowiązkiem osoby, która ją przeprowadziła, natomiast dołączenie protokołu z kontroli okresowej do książki obiektu budowlanego jest obowiązkiem właściciela, zarządcy albo osoby upoważnionej do prowadzenia książki.
W przypadku obiektów wielkopowierzchniowych osoba przeprowadzająca kontrolę zawiadamia organ nadzoru budowlanego w terminie 7 dni od zakończenia kontroli. Może to zrobić przez system c-KOB albo pisemnie, jeżeli dla danego obiektu nie prowadzi się książki w postaci elektronicznej.
Kto odpowiada za przeglądy techniczne budynku?
Za zapewnienie przeprowadzenia wymaganych kontroli odpowiada właściciel lub zarządca obiektu. To on powinien pilnować terminów, zlecać kontrole właściwym osobom, przechowywać dokumentację i realizować zalecenia wynikające z protokołów.
Jeżeli w trakcie kontroli zostaną stwierdzone uszkodzenia lub braki mogące spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia albo środowiska, właściciel, zarządca lub użytkownik – zależnie od tego, na kim spoczywa obowiązek napraw – musi usunąć je w czasie kontroli albo bezpośrednio po niej. Dotyczy to w szczególności zagrożeń takich jak katastrofa budowlana, pożar, wybuch, porażenie prądem elektrycznym albo zatrucie gazem.
Osoba przeprowadzająca kontrolę również ponosi odpowiedzialność. Wykonywanie samodzielnej funkcji technicznej w budownictwie bez odpowiednich uprawnień lub prawa do wykonywania tej funkcji może skutkować grzywną, karą ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do roku.
GUNB wskazuje, że w przypadku kontroli wykonanej przez osobę z uprawnieniami, ale w niewłaściwej specjalności, odpowiedzialność właściciela lub zarządcy zależy od okoliczności. Co do zasady właściciel lub zarządca nie ponosi odpowiedzialności za brak kontroli, jeżeli kontrola faktycznie została przeprowadzona, a on nie wiedział o braku właściwych uprawnień. Odpowiedzialność może jednak powstać, gdy wiedział o braku uprawnień albo po ujawnieniu nieprawidłowości nie zlecił ponownej, prawidłowej kontroli.
Najczęstszy błąd: „serwis był, więc przegląd jest zrobiony”
To jeden z najczęstszych błędów w zarządzaniu budynkami.
Fakt, że serwis był na obiekcie, nie oznacza jeszcze, że została wykonana kontrola okresowa z art. 62 Prawa budowlanego. Serwis klimatyzacji, wentylacji, separatora, wentylatora, centrali wentylacyjnej, pompowni, instalacji oddymiania czy automatyki może być konieczny i bardzo wartościowy, ale ma inny cel niż przegląd okresowy.
Serwis odpowiada na pytanie: czy urządzenie zostało oczyszczone, wyregulowane, naprawione lub sprawdzone eksploatacyjnie?
Kontrola okresowa odpowiada na pytanie: czy instalacja lub element budynku znajduje się w odpowiednim stanie technicznym i może być dalej bezpiecznie użytkowany?
Dobrą praktyką jest łączenie tych działań organizacyjnie, ale nie należy ich mylić formalnie. Najbezpieczniejszy model wygląda następująco:
- technicy wykonują czynności serwisowe i pomiarowe,
- wyniki są dokumentowane,
- osoba z odpowiednimi uprawnieniami analizuje stan techniczny instalacji,
- osoba uprawniona wydaje protokół kontroli okresowej,
- zarządca realizuje zalecenia i dołącza dokumentację do książki obiektu.
Jak zarządca powinien prawidłowo zamówić przegląd?
Zlecając przegląd techniczny budynku lub instalacji, warto jasno opisać zakres usługi. W zapytaniu ofertowym powinno znaleźć się wskazanie, czy chodzi o:
- kontrolę roczną z art. 62 ust. 1 pkt 1 Prawa budowlanego,
- kontrolę pięcioletnią z art. 62 ust. 1 pkt 2,
- kontrolę obiektu wielkopowierzchniowego,
- kontrolę przewodów kominowych,
- kontrolę instalacji elektrycznej i piorunochronnej,
- kontrolę instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska,
- pomiary pomocnicze, np. wentylacji,
- serwis i konserwację urządzeń.
Warto również wymagać od wykonawcy wskazania osób podpisujących protokoły oraz przedstawienia ich uprawnień, kwalifikacji i zakresu specjalności. Przy większych obiektach jeden protokół może obejmować kilka branż, ale wtedy powinien być podpisany przez osoby posiadające właściwe uprawnienia dla danej części kontroli.
Dobra praktyka dla wspólnot i zarządców
Najbezpieczniej traktować przeglądy techniczne jako proces, a nie jednorazową wizytę. W dobrze zarządzanym budynku dokumentacja powinna pokazywać pełną historię: przeglądy, serwisy, pomiary, zalecenia, naprawy i potwierdzenie usunięcia usterek.
Dzięki temu zarządca może wykazać, że budynek jest utrzymywany z należytą starannością, a decyzje techniczne nie są przypadkowe. Ma to znaczenie nie tylko podczas kontroli nadzoru budowlanego, ale również przy awariach, sporach z mieszkańcami, reklamacjach, szkodach ubezpieczeniowych i planowaniu budżetu remontowego.
Podsumowanie
Przeglądy techniczne budynków i instalacji powinny być wykonywane przez osoby posiadające właściwe uprawnienia lub kwalifikacje wymagane dla danego zakresu kontroli. Technik serwisu może wykonać czynności pomocnicze, pomiary, czyszczenie, konserwację lub regulację, ale nie zastępuje to oceny stanu technicznego dokonanej przez osobę uprawnioną.
Osoba z uprawnieniami nie musi osobiście czyścić separatora ani wykonywać każdego pomiaru anemometrem w mieszkaniu. Musi jednak dobrać właściwy sposób oceny, zweryfikować dostępne informacje, ocenić stan techniczny instalacji i odpowiedzialnie stwierdzić, czy instalacja nadaje się do dalszego użytkowania.
Dla zarządcy najważniejsze są trzy zasady:
- serwis to nie zawsze przegląd z art. 62,
- protokół powinien podpisać ten, kto ma właściwe uprawnienia do oceny danego zakresu,
- dokumentacja musi pozwalać odtworzyć, co faktycznie zostało sprawdzone, przez kogo i z jakim wynikiem.
FAQ – najczęstsze pytania
Czy technik serwisu może wykonać przegląd techniczny budynku?
Technik serwisu może wykonać czynności serwisowe, konserwacyjne i pomiarowe. Kontrolę okresową z art. 62 Prawa budowlanego powinna jednak przeprowadzić i podpisać osoba posiadająca odpowiednie uprawnienia lub kwalifikacje wymagane dla danego zakresu kontroli. Sposób wykonania kontroli nie jest jednak sprecyzowany przez prawo i osoba wykonująca kontrolę powinna przyjąć sposób i metodologię według swojej najlepszej wiedzy.
Czy pomiar wentylacji anemometrem jest przeglądem wentylacji?
Nie zawsze. Pomiar anemometrem może być elementem diagnostyki lub materiałem pomocniczym, ale sam w sobie nie musi być pełną kontrolą okresową. Przegląd z art. 62 polega na ocenie stanu technicznego instalacji lub przewodów i ich przydatności do dalszego użytkowania.
Czy osoba z uprawnieniami sanitarnymi musi osobiście czyścić separator?
Nie. Czyszczenie separatora wykonuje firma serwisowa lub specjalistyczna firma obsługująca tego typu urządzenia. Osoba z uprawnieniami sanitarnymi ocenia stan techniczny separatora jako elementu instalacji, analizuje dokumentację, historię serwisową i ewentualne nieprawidłowości.
Kto może podpisać protokół przeglądu instalacji elektrycznej?
Kontrolę instalacji elektrycznej i piorunochronnej może przeprowadzić osoba posiadająca uprawnienia budowlane w odpowiedniej specjalności albo osoba posiadająca kwalifikacje wymagane przy wykonywaniu dozoru nad eksploatacją urządzeń, instalacji i sieci energetycznych. Zobacz też, co obejmują pomiary elektryczne w Krakowie i jak wygląda zakres pięcioletniej kontroli.
Kto może kontrolować wentylację mechaniczną?
W przypadku przewodów lub instalacji, w których ciąg powietrza jest wymuszony pracą urządzeń mechanicznych, kontrolę powinny przeprowadzać osoby posiadające uprawnienia budowlane odpowiedniej specjalności. GUNB wskazuje, że mistrz kominiarski nie może przeprowadzać kontroli przewodów wentylacji mechanicznej, jeżeli są one objęte zakresem wymagającym uprawnień budowlanych.
Czy zarządca odpowiada za wybór osoby bez właściwych uprawnień?
Zarządca powinien dochować należytej staranności przy wyborze wykonawcy. GUNB wskazuje, że jeżeli kontrola faktycznie została wykonana, a zarządca nie wiedział o niewłaściwej specjalności osoby kontrolującej, co do zasady nie odpowiada za brak kontroli. Odpowiedzialność może jednak powstać, gdy wiedział o problemie albo po jego ujawnieniu nie zlecił ponownej prawidłowej kontroli.
Czy protokół z kontroli trzeba dołączyć do c-KOB?
Tak, protokoły z kontroli powinny być dołączone do książki obiektu budowlanego. Wpis o kontroli w c-KOB wykonuje osoba przeprowadzająca kontrolę, natomiast dołączenie protokołu do książki jest obowiązkiem właściciela, zarządcy albo osoby upoważnionej do prowadzenia książki.
