Problemy z wentylacją w budynkach wielorodzinnych prawie zawsze prowadzą do tego samego sporu. Mieszkaniec twierdzi, że za wszystko odpowiada wspólnota, ponieważ instalacja jest częścią budynku. Zarządca odpowiada, że kratka znajduje się w mieszkaniu, więc problem powinien rozwiązać właściciel lokalu.
W praktyce żadna z tych odpowiedzi nie jest kompletna.
Instalacja wentylacyjna jest jednym systemem. Powietrze musi napłynąć do mieszkania, przepłynąć przez pokoje, przedostać się do kuchni, łazienki i garderoby, a następnie zostać usunięte przez kratki, przewody oraz – w przypadku wentylacji mechanicznej – wentylatory lub centrale wentylacyjne. Awaria jednego elementu albo ingerencja wykonana w jednym mieszkaniu może więc wpłynąć na działanie wentylacji w kilku innych lokalach.
Dlatego odpowiedzialności nie można ustalać wyłącznie na podstawie tego, po której stronie drzwi znajduje się kratka.
Czy instalacja wentylacyjna jest częścią wspólną budynku?
Zgodnie z ustawą o własności lokali nieruchomość wspólną stanowią części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właściciela jednego lokalu. W typowym budynku wielorodzinnym do części wspólnych będą więc należały przede wszystkim:
- piony i przewody wentylacyjne,
- kominy i szachty instalacyjne,
- wentylatory dachowe i kanałowe obsługujące kilka mieszkań,
- centrale wentylacyjne,
- wyrzutnie i czerpnie,
- instalacja zasilająca i automatyka wspólnych urządzeń,
- nasady kominowe i urządzenia wspomagające ciąg.
Ustawa nie zawiera katalogu wszystkich części wspólnych. Decydujące jest to, czy dany element służy wyłącznie jednemu właścicielowi, czy jest częścią instalacji obsługującej większą część budynku.
W orzecznictwie można znaleźć stanowisko, zgodnie z którym kanały wentylacyjne i spalinowe są elementami budynku oraz nieruchomości wspólnej nawet wtedy, gdy konkretny kanał został przeznaczony tylko dla jednego lokalu. Sam fakt, że przewód kończy się w określonym mieszkaniu, nie oznacza jeszcze, że staje się własnością tego mieszkańca.
Nie oznacza to jednak, że każdy element znajdujący się w mieszkaniu automatycznie powinien być naprawiany na koszt wspólnoty. Kratka dekoracyjna, indywidualny okap, wentylator zamontowany przez właściciela, zabudowa kanału czy nawiewnik okienny mogą należeć do wyposażenia lokalu. Za ich stan i sposób użytkowania odpowiada właściciel.
Za co odpowiada zarządca lub wspólnota mieszkaniowa?
Zarządca powinien zapewnić utrzymanie wspólnej instalacji wentylacyjnej w stanie umożliwiającym jej bezpieczne i prawidłowe użytkowanie. Nie chodzi wyłącznie o zamówienie corocznego „przeglądu kominiarskiego” i dołączenie protokołu do dokumentacji budynku.
Prawo budowlane nakłada na właściciela lub zarządcę obowiązek utrzymywania obiektu oraz przeprowadzania okresowych kontroli. Co najmniej raz w roku należy sprawdzić między innymi stan techniczny przewodów kominowych, w tym przewodów wentylacyjnych. Kontrolą roczną objęte są również elementy budynku i instalacje narażone na wpływy atmosferyczne oraz niszczące działanie czynników występujących podczas użytkowania.
W przypadku stwierdzenia nieprawidłowości nie wystarczy wpisać ich do protokołu. Uszkodzenia i braki mogące powodować zagrożenie powinny zostać usunięte przez podmiot, na którym spoczywa obowiązek naprawy.
Kontrola przewodów to nie to samo co przegląd całego systemu
To rozróżnienie jest szczególnie ważne w budynkach z wentylacją mechaniczną.
GUNB wskazuje, że kontrola wykonywana na podstawie art. 62 ust. 1 pkt 1 lit. c Prawa budowlanego dotyczy przewodów wentylacyjnych, a nie całej instalacji razem z urządzeniami. Jednocześnie kontrolą objęte są zarówno przewody wentylacji grawitacyjnej, jak i przewody, w których przepływ powietrza jest wymuszony mechanicznie. W przypadku wentylacji mechanicznej kontrolę przewodów powinny wykonywać osoby posiadające odpowiednie uprawnienia budowlane.
Nie można jednak na tej podstawie uznać, że wentylatory, automatyka i zasilanie nie wymagają sprawdzania.
Jeżeli na dachu znajdują się wentylatory obsługujące mieszkania, są to zazwyczaj urządzenia elektryczne pracujące przez wiele lat w warunkach zmiennej temperatury, opadów, wiatru i nasłonecznienia. Zarządca nie powinien ograniczać kontroli do zajrzenia do kanału. Należy zweryfikować również:
- stan wentylatorów i ich mocowań,
- poprawność pracy silników,
- stan zabezpieczeń i połączeń elektrycznych,
- działanie regulatorów, falowników i automatyki,
- drożność czerpni i wyrzutni,
- stan nasad oraz zakończeń instalacji na dachu,
- rzeczywiste parametry pracy systemu.
Sama informacja, że „przewód jest drożny”, niewiele mówi o działaniu wentylacji mechanicznej. Drożny kanał nie pomoże, jeżeli wentylator nie pracuje, obraca się w niewłaściwym kierunku, ma uszkodzony regulator albo osiąga znacznie mniejszą wydajność od założonej.
Czy zarządca odpowiada za wentylację znajdującą się wewnątrz mieszkania?
Zarządca odpowiada za stan części wspólnej instalacji także wtedy, gdy dostęp do niej jest możliwy wyłącznie od strony mieszkania. Nie można odmówić sprawdzenia przewodu tylko dlatego, że kratka znajduje się w prywatnej łazience.
Przepisy techniczne wymagają, aby wentylacja zapewniała odpowiednią wymianę i jakość powietrza. W mieszkaniach powietrze powinno przepływać z pokoi w kierunku kuchni, aneksu kuchennego oraz pomieszczeń higieniczno-sanitarnych.
Jeżeli mieszkaniec zgłasza cofanie powietrza, brak ciągu, hałas, nadmierną wilgotność albo przenoszenie zapachów z innych lokali, zarządca powinien ustalić przyczynę. Nie wystarczy przyłożyć kartki papieru do kratki i stwierdzić, że „ciąg jest”.
W zależności od rodzaju instalacji diagnostyka powinna obejmować między innymi:
- sprawdzenie przewodów,
- pomiar strumienia powietrza,
- kontrolę działania wentylatorów,
- ocenę dopływu powietrza do mieszkania,
- sprawdzenie kratek i nawiewników,
- porównanie wyników w innych lokalach podłączonych do tego samego pionu,
- analizę zgodności instalacji ze stanem projektowym.
Dopiero po wykonaniu takich czynności można ustalić, czy problem leży po stronie wspólnej instalacji, czy wynika ze sposobu użytkowania mieszkania.
Za co odpowiada właściciel lokalu?
Właściciel powinien utrzymywać mieszkanie w należytym stanie oraz korzystać z niego w sposób, który nie utrudnia korzystania z innych lokali i nieruchomości wspólnej. Ma również obowiązek współdziałać w ochronie wspólnego dobra.
W odniesieniu do wentylacji oznacza to przede wszystkim zakaz wykonywania samowolnych zmian, które mogą zaburzyć pracę systemu.
Do najczęstszych ingerencji należą:
- całkowite zamykanie nawiewników okiennych,
- zaklejanie lub zasłanianie kratek,
- blokowanie kratek higrosterowanych albo ciśnieniowych,
- wymiana kratki systemowej na ozdobną kratkę o mniejszej powierzchni czynnej,
- montaż dodatkowego wentylatora w przewodzie grawitacyjnym,
- podłączenie okapu kuchennego do wspólnego kanału,
- demontaż elementów regulacyjnych,
- wykonywanie zabudowy uniemożliwiającej dostęp do przewodu,
- zmiana średnicy lub przebiegu kanału,
- wykonywanie dodatkowych otworów w szachcie wentylacyjnym.
Właściciel nie powinien również zakładać, że skoro kratka znajduje się w jego łazience, może ją dowolnie wymienić. W wielu budynkach kratka nie jest przypadkowym zakończeniem kanału. Może mieć określoną wydajność, charakterystykę przepływu albo współpracować z centralnym wentylatorem.
Zamontowanie zwykłej kratki dekoracyjnej zamiast elementu systemowego może zmniejszyć przepływ powietrza nie tylko w jednym mieszkaniu, lecz także zaburzyć ciśnienie w całym pionie.
Kiedy problem pozostaje po stronie mieszkańca?
Jeżeli właściciel zamknie nawiewniki, zasłoni kratkę albo nie zapewni możliwości przepływu powietrza pod drzwiami, może doprowadzić do pogorszenia wentylacji własnego mieszkania.
Jeżeli takie działanie nie wpływa na inne lokale i nie powoduje zagrożenia dla budynku, wspólnota nie ma obowiązku finansowania przebudowy mieszkania ani usuwania skutków nieprawidłowego użytkowania.
Typowym przykładem jest mieszkanie z nowymi, bardzo szczelnymi oknami, stale zamkniętymi nawiewnikami i zasłoniętymi kratkami. W lokalu pojawia się wilgoć, para wodna i pleśń, ale pomiary wykonane przy prawidłowo otwartych nawiewnikach potwierdzają, że instalacja działa.
W takiej sytuacji problem nie wynika z awarii części wspólnej. Wynika ze sposobu użytkowania lokalu.
Zarządca powinien oczywiście udokumentować przyczynę, wskazać właścicielowi sposób prawidłowego użytkowania wentylacji i odnotować nieprawidłowości w protokole. Nie oznacza to jednak, że wspólnota ma ponosić koszty naprawy ścian, usuwania pleśni lub montażu dodatkowych urządzeń.
Kiedy zarządca powinien interweniować?
Sytuacja wygląda inaczej, jeżeli ingerencja w jednym lokalu wpływa na wentylację pozostałych mieszkań.
Może do tego dojść na przykład po:
- zamontowaniu silnego wentylatora w kanale wspólnym,
- podłączeniu okapu do niewłaściwego przewodu,
- rozszczelnieniu lub przebudowaniu szachtu,
- usunięciu kratki regulacyjnej,
- zmianie parametrów instalacji w lokalu,
- wykonaniu nielegalnego podłączenia,
- zablokowaniu przewodu obsługującego kilka mieszkań.
Skutkiem może być cofanie zapachów, hałas w kratkach, zmniejszenie wydajności w innych lokalach albo okresowe odwracanie kierunku przepływu powietrza.
Wtedy nie jest to już wyłącznie prywatny problem właściciela. Zarządca powinien podjąć działania zmierzające do przywrócenia instalacji do stanu projektowego.
W praktyce powinno to wyglądać następująco:
- Wykonanie oględzin i pomiarów w lokalu, z którego pochodzi zgłoszenie.
- Sprawdzenie pozostałych mieszkań podłączonych do tego samego pionu.
- Kontrola urządzeń wspólnych, przewodów i wentylatorów.
- Ustalenie, czy doszło do samowolnej ingerencji.
- Pisemne wezwanie właściciela do usunięcia zmian.
- Kontrola po wykonaniu zaleceń.
- Podjęcie dalszych działań prawnych, jeżeli właściciel odmawia przywrócenia instalacji do prawidłowego stanu.
Zarządca nie powinien tolerować zmian tylko dlatego, że zostały wykonane wewnątrz prywatnego mieszkania. Prawo własności lokalu nie daje prawa do zaburzania działania części wspólnej ani pogarszania warunków użytkowania innych mieszkań.
Czy właściciel musi udostępnić mieszkanie do kontroli?
Właściciel lokalu ma obowiązek zezwolić na wstęp do mieszkania, jeżeli jest to niezbędne do wykonania konserwacji, remontu albo usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej. Dotyczy to również sytuacji, w której wspólna instalacja wentylacyjna przebiega przez lokal lub dostęp do niej jest możliwy wyłącznie od strony mieszkania.
Zarządca powinien odpowiednio wcześniej poinformować o terminie i zakresie kontroli. Wyjątkiem są sytuacje awaryjne, w których konieczne jest szybkie usunięcie zagrożenia.
Odmowa dostępu nie powoduje, że zarządca przestaje odpowiadać za instalację. Powinna zostać udokumentowana, a właściciel wezwany do udostępnienia lokalu. Zarządca nie powinien natomiast bez podstawy prawnej samowolnie wchodzić do mieszkania.
Kto płaci za naprawę wentylacji?
Koszt powinien ponieść ten podmiot, który odpowiada za uszkodzony element albo spowodował nieprawidłowość.
Jeżeli awarii uległ wspólny wentylator, przewód, nasada, automatyka lub inny element obsługujący kilka mieszkań, naprawa powinna zostać pokryta przez wspólnotę.
Jeżeli właściciel samowolnie zamontował wentylator, podłączył okap, zablokował kratkę systemową albo przebudował kanał, powinien na własny koszt usunąć ingerencję i przywrócić instalację do prawidłowego stanu. Jeżeli jego działanie spowodowało szkodę w innych lokalach lub części wspólnej, może również odpowiadać za koszty jej usunięcia. Zakres tej odpowiedzialności zależy jednak od udokumentowania przyczyny, szkody i związku pomiędzy ingerencją a powstałym problemem.
Dlatego tak ważne są pomiary wentylacji, dokumentacja zdjęciowa, inwentaryzacja urządzeń i porównanie stanu istniejącego z projektem. Bez tego spór najczęściej sprowadza się do wzajemnych zarzutów.
Najczęstszy błąd: zrzucanie całej odpowiedzialności na jedną stronę
Nie jest prawdą, że za każdą wilgoć i każdą niesprawną kratkę odpowiada wspólnota.
Nie jest również prawdą, że wszystko, co znajduje się w obrębie mieszkania, automatycznie staje się problemem właściciela.
Zarządca odpowiada za organizację kontroli i utrzymanie wspólnych elementów systemu. Właściciel odpowiada za prawidłowe użytkowanie lokalu, zapewnienie dopływu powietrza i niewprowadzanie zmian zaburzających instalację.
Granica odpowiedzialności przebiega nie po ścianie mieszkania, lecz po funkcji danego elementu i przyczynie problemu.
Podsumowanie
Wentylacja w budynku wielorodzinnym jest systemem, którego nie można analizować oddzielnie dla każdego mieszkania. Przewody, piony, wentylatory, nasady oraz automatyka obsługujące więcej niż jeden lokal stanowią co do zasady część wspólną i powinny być kontrolowane oraz utrzymywane przez wspólnotę.
Zarządca ma obowiązek zapewnić okresową kontrolę przewodów wentylacyjnych, ale w przypadku wentylacji mechanicznej nie powinien na tym kończyć przeglądu. Sprawdzenia wymagają również urządzenia, ich zasilanie, sterowanie i rzeczywiste parametry pracy.
Właściciel lokalu nie może natomiast dowolnie zatykać, przebudowywać ani doposażać instalacji, jeżeli jego działania wpływają na pozostałe mieszkania.
Jeżeli ingerencja pogarsza wentylację wyłącznie w jednym lokalu, jej skutki obciążają przede wszystkim jego właściciela. Jeżeli zakłóca działanie całego pionu lub innych mieszkań, zarządca powinien interweniować i doprowadzić instalację do stanu zgodnego z projektem.
